案情简介

2008年4月，李某和爱人来到本地做生意，通过中介公司租到一处住宅楼。李某与房东签订了一份租期为5年的房屋租赁合同，房租一年1万元，并一次性付清了5万元的房租和5000元的押金。完成手续后，李某对租住的房屋进行了简单装修并购置了家具，开始居住。2009年4月，由于李某家中有事需要回家乡，他将房屋以每年1.2万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租半年一交。李某收取了半年房租后与爱人回到了家乡。2010年4月，李某回到本地向王某要求支付未付清的房租，但王某告知李某，他早在2009年10月与房东重新订立了租房合同，并支付了一年的房租。李某找到房东，房东告知李某，由于他未经同意擅自转租，已构成违约，因此解除了房屋租赁合同，并退还给李某3.5万元。

法律解读

一、未经出租人同意擅自转租，出租人享有解除权

根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人可以解除合同，如果承租人未经出租人同意转租，并且出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，人民法院不予支持。根据本案情况，李某作为承租人将房屋转租给王某，根据法律规定，他应该得到房东即出租人的同意。由于李某未经房东同意擅自转租，房东有权解除房屋租赁合同或认定转租无效。关键在于房东是否在法定期限内通知了李某解除房屋租赁合同。如果房东在法定期限内通知了李某，那么房屋租赁合同终止，李某无权主张剩余租赁期内装修残值损失，并且要承担违约责任。如果房东未在法定期限内通知解除合同，房东丧失解除权，不能以未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，房屋租赁合同仍然有效。

二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定

根据《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。转租时，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效，如果第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。如果承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限，人民法院应当认定超过部分的约定无效，除非出租人与承租人另有约定。根据本案情况，李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同，未超过与房东的租赁期限。然而，由于李某转租时未经房东明确同意，导致转租合同的效力待定。如果房东在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同，李某与王某之间的转租依据也丧失，转租合同不能成立，转租行为无效。在转租期间，房东收取了李某的房租，而实际使用房屋的是王某，这导致王某无权使用房屋数个月。因此，王某无权使用房屋的行为构成不当得利，李某有权向王某索要这数个月的房屋使用费，并要求王某返还他购置的家具或支付相应的价款。如果房东依法丧失解除权，转租合同因房东的默示认可而成立并生效，王某应根据转租合同的约定向李某支付房租，房东与李某之间的房屋租赁合同无效。房东在收取李某房租的同时又收取了王某的房租，对王某构成不当得利，应予以返还。如果您的情况较为复杂，本站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。