双重租赁中如何确定承租人
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双重租赁中如何确定承租人

点击数:30 更新时间:2020-05-25

 
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在现实社会中,对于双重租赁,我国司法对此作出相关法律规定,双重租赁有三个顺序要遵守,顺位在先的优先。在合同均有效的情况下,承租人主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人。那么,如何确定承租人呢?手心律师网小编整理下文为您具体解答。

一、双重租赁中如何确定承租人

司法解释第六条规定,出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:第一顺序,是已经合法占有租赁房屋的;第二顺序,是已经办理登记备案手续的;第三顺序,是合同生效在先的。然后规定,不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。

司法解释规定双重租赁,有三个顺序要遵守,顺位在先的优先:

第一,已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后,有一个承租人已经占有租赁房屋,基于占有,或者说基于已经履行的合同,具有优先权,因为后手合同已经无法履行了。所以,已经占有房屋的承租人的合同优先,确认合同效力。

第二,已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有,但有一方的合同先登记备案,备案的合同优先,确认其效力。

第三,是合同生效在先。

不论出现上述哪一种情况,对于没有履行的那个合同的承租人,出租人都要承担违约责任,赔偿违约行为造成的损失,或者赔偿违约金,或者定金不退。

二、如何认定房屋双重租赁

在合同领域中,涉及双重关系的主要有两种,一种是双重租赁,还有一种是双重买卖。双重也可以是多重,三个以上的重合的关系是多重。在现实中,经常会用“一女二嫁”来表示这个意思,当然,《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主,当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西,既要卖给甲,又要卖给乙,当然只能卖给一个人。只有一间房,既要租给甲,又要租给乙,也只能租给一个人。

双重买卖的规则,出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同,即前手合同和后手合同,前手合同和后手合同到底要履行哪一个,要遵循两个原则:

第一,是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同,由出卖人的意志决定,可以卖给甲,也可以卖给乙,只能卖给其中一个人。

第二,是债权平等原则,先手合同的买受人不能主张其有优先权,应当按照债权平等原则,每一个债权都是平等的,只能由出卖人决定卖给哪一方。

对于后一种原则,很多人不同意,认为一定要有先有后,先者优先。但是,债权法的规则和物权法的规则是不一样的,债权法的规则是债权平等,不管先后;物权法的规则是不平等的,应当是先设立的物权优先,在一个建筑物上先后设立了两个物权,是完全可以的,在行使物权时,设立在先的物权优先行使,这就是物权优先原则。既然如此,在双重买卖的两个买受人中,没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是,尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人,但只能履行一个合同,那么,对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任,要赔偿损失。双重买卖的违约责任,出卖人是没有办法逃避的。

租赁合同大体如此,构成双重租赁,也应该实行这样的规则,即:第一,契约自由,第二,债权平等。但是,在租赁合同当中有一些特殊的情况,尽管两个租赁合同的效力是平等的,但由于存在特殊情况,而使某一个合同具有了优先权。

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