背景

赵先生经营某家居品牌，在苏州某大开发商开发的湖东某商业广场中承租了一家店铺，租期为十年。由于地理位置较偏，开发商提供了一年免租金的优惠政策，并在接下来的九年租期中也给予了相当优惠的租金。然而，就在赵先生准备进场营业时，开发商通知赵先生商业广场已整体承租给其他客户，不再出租给赵先生，并拒绝了赵先生的索赔要求。

诉讼过程

赵先生不得已将开发商告上法庭，要求按照其他类似商铺的租金计算索赔十年租期的租金差价损失，金额超过一千万元。此案一直上诉至最高法院。法院裁定原则上支持赵先生索赔租金差价，但认为赵先生尚未实际改租其他商铺，因此无法核算实际损失，要求赵先生待实际损失发生后再另行提起诉讼。

律师点评

商业租赁涉及租期长、金额大的特点，对于大型商业项目的出租方来说，确定租期、租金和解约违约责任时，必须考虑到将来业态调整和整体出租、出售的可能性。在合同条款中留有余地，以免因为少数零星租户而导致转型失败或付出过高的代价。以该案为例，法院确定的原则是，如果在中途毁约后，租户另行承租了租金较高的商铺，租户完全有权索赔租金差价。考虑到十年的租期，这将对出租方造成巨额损失。对承租方而言，面对此类问题，要善于运用法律保护自己的正当权益。如果出租方强行毁约，承租方可以采取以下措施：(1)拒绝搬离；(2)起诉要求出租方继续履行租约；(3)索赔违约金和实际经济损失。在索赔经济损失时，要注意法律支持的是实际已发生的损失，而不是根据市场租金价格计算的理论损失。