公积金贷款和商业贷款的区别

公积金贷款和商业贷款在政策上存在明显差异。公积金贷款只认公积金贷款记录，不认商业贷款记录。这意味着，即使曾经使用商业贷款购买房屋，但没有使用公积金贷款，购买新房仍然被视为首套房。

公积金贷款和房产套数的关系

公积金贷款与名下房产套数无直接关系。即使名下已经拥有房产，但这些房产不属于限购范围，并且没有使用公积金贷款购买，再次使用公积金贷款购买房屋仍被视为首套房。

特殊情况的判定标准

以下是几种特殊情况的判定标准：

1. 自己有住房，为成年子女购房

如果父母名下住房的房产证上写有成年子女的名字，并且为子女购房，则被视为第二套房；否则，被视为首套房。

2. 自己有住房，以未成年子女名义再购

根据新政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。因此，以未成年子女的名义申请贷款购房时，将按照二套房政策执行。

3. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

根据目前银行的政策，如果未成年时拥有房产且未贷款购买，成年后再次贷款购房将被视为二套房。按照过去的政策，未成年时的房产只要没有贷款，再次申请房贷不算二套房。

4. 有全款购买住房，再贷款购房

根据过去的政策，只认贷款购房。这种情况不被视为二套房。然而，现在政策新增了“认房”的要求。即使没有贷款记录，只要在房屋产权交易系统中可以查到名下有房产，并且不卖掉房产且申请贷款购房，也将被认定为二套房。

5. 有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”。即使贷款购买的房产已经出售，家庭名下已经没有任何住房，但由于之前有贷款记录，再次申请房贷也将被视为二套房。

6. 名下有房，再使用公积金购买房屋

目前公积金贷款政策相对严格。只要名下有房产，即使从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也将被视为二套房。

7. 婚前一方贷款购房，婚后以另一方名义再购且户口不在一起

夫妻双方结婚后，即使户口没有合并，但在民政局已经进行了结婚登记。银行在批贷时除了要求借款人提供户口本外，还要求借款人提供婚姻状况证明。已经结婚的夫妻无法提供单身证明。因此，当另一方以自己的名义再次购房时，也将被视为第二套房。

8. 婚后共同贷款购房，离异后再购房

只要央行征信系统中可以查到房贷记录，即使离婚后房产判给一方，另一方再次贷款购房时也将被认定为二套房。这使得试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法无法实施。

9. 名下有商业公寓，再购普通住宅

根据目前的政策，商业公寓不属于限购范围。因此，再次购买普通住宅仍然被视为首套房。