二手房买卖与赠与行为的风险

赠与行为是一种民事行为，与市场化交易不同，因此通常只收取部分手续费。然而，采用明赠与和暗交易的买卖方式会给双方当事人带来很大风险。对于买家来说，如何约定付款方式是一个重要问题，因为赠与人在财产权转移之前可以撤销赠与，即使买家已经支付了定金，也对卖方没有约束力。此外，根据我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”这意味着如果买方收到的房屋出现质量问题，很难要求原主人赔偿。此外，买家还需要警惕赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种方式承担的风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都将承担相应的法律责任，并且还需要补缴税款和罚款，对于双方来说都是得不偿失的。

通过“赠与”的方式进行产权转让，私下收取买主的房款，从而在房产过户时避免交纳营业税。

二手房买卖与商品房买卖的异曲同工之处

二手房真买卖假赠与与商品房买卖中的阴阳合同有相似之处，二手房假赠与的目的无非是为了减少应缴纳的税费。然而，避税很容易带来风险，购房者无法保证房屋的质量，并且在出现问题时也无法维权。因此，建议购房者咨询律师，了解有哪些合理合法的方式可以减少购房资金，同时保护自己的权益。

如何签订二手房买卖合同

1. 严格审查交房情况

在买卖合同中，应明确约定交房时间、交房条件以及相关费用的支付情况，包括水、电、煤气、物业管理费、维修基金等。

2. 审查交易房屋的权属情况

需要审查交易房屋是否存在抵押或其他共有人。根据我国法律法规的规定，被司法机关或行政机关依法查封或限制房地产权利的房屋不得转让。此外，共有房屋的转让必须获得所有共有人的书面同意。

3. 审查房屋价款、其他费用及佣金

房屋价款应由买卖双方协商确定。如果通过中介机构进行交易，为了防止不法中介故意抬高房价谋取利益，最好直接与出卖人协商。此外，还需要明确交易税费的承担以及附属设施的价款。对于中介佣金，应明确委托价格、服务内容、佣金数额，并约定交易失败后佣金的退还方式。

4. 确定违约责任条款和救济方式

合同应明确违约责任条款，包括违约金、订金或赔偿金的计算和支付方式，免责情况以及担保方式。救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以根据需要选择适用的方式，并在合同中明确约定。

5. 明确付款方式

付款方式是签订二手房买卖合同最关键的一点。交易双方常因某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收代付。委托中介机构代收代付能够适当降低风险。此外，如果采用按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，应事先约定解决未能获得预期贷款额度的方法。