房屋转租发生纠纷之后当事三方责任怎么划分

【事件经过】

这次火灾王某经济损失23000元人民币，火灾原因为电气线路短路引起。

法院在判决该事故时认为，转租人张某作为出租人允许王某私自铺设电线，并提供分电表，在电线铺设完毕后，也未要求原告对线路安全进行检测，负有管理不能的责任，应承担责任。而房东李某并不知情，且在该起事故中并无过错，不承担责任。因此，此次损失应该由张某与王某共同承担相应责任。

事实上，生活中，出租人将房屋租给承租人后，承租人将房屋转租的情况很常见。近年来，随着房产租赁市场的兴起，房屋转租纠纷呈现逐年上升态势，租赁市场同样活跃的福州也不例外。

与此同时，近年来，由于转租而产生的纠纷并不少见。从房屋的装修、生活设备损坏等小问题，到煤气中毒事件、电路老化漏电伤人、火灾等事故造成生命财产损害的大问题，围绕房东、二房东、承租人三方之间的事故责任纠纷屡见不鲜。

那么，作为第一手承租人，应该如何正确看待自己在租赁合同中的权益呢?

【法律解读】

转租人对房屋负有安全维护义务

针对以上案例，**闽君律师事务所卓*彬表示，《合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

同时，《合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但相关司法解释第16条规定，”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

对于转租房屋的责任认定，相关司法解释第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

卓律师提醒大家，在转租关系中，转租人不仅应当告知出租人征得其同意，并且对转租房内的财产负有安全维护的义务。同时，合同具有相对性，转租人和承租人之间的合同约定只能约定双方，而对房屋所有人没有约束力。

此外，卓*彬律师补充表示，一般而言，在房屋转租过程中，存在两个房屋租赁合同：第一是，原租赁合同，继续有效。第二是，次房屋租赁合同。原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。

如果发生“一房数租”的情况下，承租人的权益如何界定?相关司法解释第6条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的;已经办理登记备案手续的;合同成立在先的。