转租合同的效力是怎样的
点击数：40 更新时间：2023-10-30
被告王某租赁县商业综合公司在县城十字街的门面房一间，租赁期限为2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元，合同明确约定不得私自转让。2009年4月17日，原告张某看到被告王某贴出的转让通知后，双方经过协商，于4月19日晚上达成协议。约定被告王某将其租赁的十字街门面房使用权，该房内的电脑一台、空调一台全部转让给原告张某，由原告支付被告转让费用20000元，其中包括5个月房租3000元。并对违约责任等作了约定。后原告张某即在该房内营业。与此同时，2009年4月17日，县商业综合公司在听到王某转租该房的消息后，给其送达了一份通知，称对其私自转让房屋，公司将终止合同，收回房屋，并收取违约金。
关于店面转租合同效力问题的不同意见
第一种意见：店面转租合同无效
根据我国《合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的行为属于无权处分行为，转租合同无效。同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的租赁行为无效。本案中，原租赁合同明确约定此房屋不得转租，故被告王某私自转租房屋的行为应属无效行为。
第二种意见：店面转租合同有效
我国法律没有规定未经出租人同意转租房屋无效，《合同法》第二百二十四条只是赋予了出租人在未经其同意下的对原房屋租赁合同的解除权。虽然我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的租赁行为无效。但该规定只是部门规章，不具有司法效力。因此，被告王某与原告张某订立的店面转租合同不具备合同无效的条件，该合同有效并应受到法律保护。
评析
本案的争议焦点在于未经原所有权人同意的情况下，承租人是否有权转租以及擅自转租是否导致转租合同无效。根据我国《合同法》第五十二条的规定，转租合同是双方在平等自愿的基础上订立的，不属于合同无效的情形。此外，转租行为在法理上是可行的，并且有利于更好地利用租赁物，发挥其价值。因此，应认定转租合同为有效合同，仅出租人享有解除合同的权利。只有在出租人与承租人明确约定承租期内不得转租的情况下，承租人擅自转租属于违约行为，转租合同才会无效。
