购房前的准备工作
点击数：1 更新时间：2025-06-14
在购房之前，购房者应进行可行性论证，制定前期计划。这包括预算购房开支、确定购房位置、房屋类型（一手房或二手房）等。完成前期计划后，可以开始寻找合适的房屋。在看房时，购房者应注意不要过于急躁，要仔细观察房屋本身、整个建筑及配套设施、周围环境，并了解是否需要支付管理费以及费用数额等。此外，还要考虑交通、停车等条件，计算在该地的生活成本是否可承受。只有经过论证后，才能决定是否购买。
当决定购买时，购房者需要仔细审查认购书及合同的条款，发现可能存在的陷阱，并及时与开发商或卖房者沟通，对陷阱条款进行修改。然而，发现合同中的陷阱需要具备一定的法律和专业知识，因此最好请律师或其他专业人员全程把关购房合同的签订过程，以避免出现因省小钱而亏大钱的情况。
购房者在收楼时应仔细验收房屋。目前，开发商通常让业主在收楼文件上签字后发放批准条，并要求业主到物业管理处领取钥匙。然而，如果业主在入住后发现问题，申诉起来会变得无力。为避免这种情况的发生，购房者应坚持先验房后办理手续，对房屋各个部位及配件进行仔细检查，并将验房时发现的问题以书面形式递交给开发商，并要求其签收。此外，购房者还应要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。
除了上述提到的注意事项外，购买二手房还需要注意以下三个要点：
购房者应查明房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，查看是否有抵押或共有人等；还要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用房。
在签订买卖契约时，购房者应审查卖主的身份或卖主的合法代理人的身份授权委托书。购房者可以直接与卖方签订买卖契约，也可以通过可信赖的房产中介与卖方签订三方合同。
购房者应尽快办理房屋过户手续，领取房产证，并督促卖方尽快迁出户口。省略这一步骤可能导致未来出现各种纠纷。
目前，商品房存在购房陷阱导致投诉的问题主要表现在以下十个方面：广告虚假、定金圈套、地位不平等、一房卖多家、价格不真实、面积水分大、设计随意改、违规乱开发、质量无保障、物业收费乱。为了避免购房者吃亏上当，我们提出以下几条防止陷阱的对策：
购房者需要了解相关法律法规，咨询专业人士（特别是律师）了解购房方面的法律规定和知识，以维护自己的合法权益。
购房者应坚持平等互利、协商一致的原则，在交易过程中保持平等交易，不畏强权，对合同条款有异议的，坚决不签订，坚决不购买。购房者应坚持自己的原则，不要随便妥协，以免给自己带来麻烦和经济损失。
购房者在签署合同时要认真审查每一个条款，将相关问题写入合同。购房者应保留好各种证据，以证明侵权事实的存在。
购房者应及时寻求专业人士、法律界人士、中介机构和维权组织的帮助，以维护自己的权益。
购房者在购房过程中应具备以下四大意识：
购房者要时刻警觉，学习了解相关法律法规，维护和保障自己的合法权益。
购房者要坚持平等交易，不畏强权，坚持自己的原则，不签订不满意的合同。
购房者要保留广告和楼书作为证据，并以书面形式记录所有承诺和协议。
购房者应及时寻求专业人士、法律界人士、中介机构和维权组织的帮助，以维护自己的权益。
在购房过程中，购房者需要进行实地考察：
购房者应考虑交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区，以及周边的生活便利程度。
购房者应考虑居住区内的配套公共设施建设是否方便合理，例如小学、商店、超市等。
购房者应注意居住区的绿地率，即各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
购房者应了解楼盘的建筑容积率，即建筑面积与占地面积的比例。
在考察小区时，需要关注区内主路的设计是否通畅，以防过境车流对小区造成干扰。此外，还需要检查停车位是否充足且位置合理。一般来说，应尽量避免将露天停车场建在住宅组团内，如果停车场不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。此外，需要了解汽车泊位的租赁和购买情况，包括月租金和月管理费等，以便做出租还是买的决策。
在对几个项目进行性能与价格比较时，需要弄清楚每个项目报的价格是什么价，包括开盘价、均价、最高限价、整套价格、套内建筑面积价格等。此外，还需要考虑房屋的装修情况对价格的影响。
客厅应该宽敞、明亮、通风，朝向和视野良好。采光口和地面面积之比不应小于1/7。
主卧室最好有良好的朝向，宽度不应小于3米，面积应大于12平方米。
餐厅宜与客厅空间相对独立，最好设计成开放式的明餐厅，净宽度不应小于2.4米。
厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具布置应按洗、切、烧的顺序合理安排，并建议带一服务阳台。
带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。
为了保证客厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高度应为1.1米，实体栏板高度应降至850至900毫米(上加横栏杆)，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。
储藏间可不对外采光通风。
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、电梯、通风设备等。需要注意设备的质量是否精良，安装是否到位，是否具备方便、实用、高科技的特点。此外，还需要考虑配套设备技术的成熟度，是否经过市场检验。
噪声对人的健康有多方面的危害，因此需要注意住宅与噪声源的距离，尤其是与学校、农贸市场等噪声源的距离。临街住宅应采取绿化屏幕和分户墙等措施减少交通噪声。楼板应具备合乎标准的隔声性能，避免居室、卧室紧邻电梯以防噪音干扰。
需要考虑住宅之间的距离，避免视线干扰。一般来说，人与人之间的距离在24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。多层住宅居室与居室之间的距离、高层住宅的侧向间距不宜过近。塔式住宅侧面窗与正面窗之间可能形成“通视”现象，需要注意选择住宅时的位置。
住宅的档次不仅取决于面积的大小，更重要的是房屋的设计和空间利用。三口之家，70至90平方米的面积基本能满足日常生活需要，关键是房屋是否经过精心设计，功能配置是否合理。
购房者需要关注物业管理的质量和服务，特别是物业公司的技术成熟度和市场检验。一些开发商为了制造卖点可能会使用不成熟的高科技产品，购房者需要谨慎选择，避免不便和额外支出。
样板房是开发商用来展示房子品质和功能的重要工具。购房者在选择房子后，应当参观样板房，以避免房屋实际交付与样板房有较大差异。
在经过筛选后，购房者需要选择最终的楼盘。在选择时，需要考虑开发商的实力和项目的合法性，并注意合同的条款和陷阱。
购房者在选定房源并谈妥价格后，需要签订认购书，并交付定金。认购书应包括认购物业、房价、付款方式和认购条件等内容。
在签订正式购房合同前，购房者需要注意合同中的条款，避免陷入合同陷阱。需要特别注意订金条款，以防止合同纠纷。
在签订合同时，首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同作一对照，如有出入应立刻与开发商交涉，要求其提供标准合同文本。购房合同由一般由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成。
签完购房合同后的30天内，买卖双方必须到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理部门办理预售(预购)合同登记手续。如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理。办理商品房预售、预购合同登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，可以有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期待利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险;对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。
预售合同登记手续一般由开发商负责办理，您只需要提供相关的委托书、购买商品房登记表等资料就可以了。
合同签了，预售登记做好了，那么接下来就该是交款了。住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，您认为申请哪种贷款更合适自己呢?还有一点要注意，银行会要求您办理房产保险，您了解住房保险的知识吗?
消委会提醒：在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往会将贷款风险转嫁给购房贷款者。因此购房者一定要慎重考虑自己的偿贷能力，不要超出自己的能力来供楼，以免带来经济损失。
一手按揭贷款指申请人(购房者)在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息。
贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。
贷款额度、期限、利率：一手楼按揭贷款，最高8成30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，并根据利率的变动而调整。但一般以7成15年按揭居多，高档住宅和商铺的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按规定不得超过家庭收入的50%，但最好不要超过1/3，以免影响家庭的正常生活开支。
提出申请时，您需提供以下材料：
在房地产设定抵押时，要注意以下问题：
拿到新房钥匙后，房子需要经过验收才能入住的，您知道验收房屋的标准吗?不合格的房屋是否有权向开发商拒收?
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。因此，商品房验收绝对不可以马虎了事。
向开发商索要《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》，以便日后出现质量问题时按约维修。
签收《房屋验收单》前，先签订《物业管理公约》
消委会特别提醒：先验房后交费再签文件
查验完各种证件后，就开始正式验楼。业主先缴纳身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由物业管理公司人员或销售代表带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
在这一步，仔细验楼是必不可少的，毕竟购房花了这么多钱，不了解清楚房子的情况您怎么能够安心呢?验楼应包括如下内容：土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具、防盗设施以及其它设施配件。
一般先验房子后交费再签文件的收楼程序是较合理的正常程序，当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。但大多数开发商却采取先交钱填表、签文件再验楼的方法，这样令开发商的主动性更大。
因此，购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不先验房就不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。
越来越多的购房者认识到了二手房具有物美价廉、无期房风险等优势，于是，购买一套二手房已经成为许多购房者的愿望。但是，由于二手房自身的特点及其不同于一手房的交易方式，在购买时许多应该考虑的因素往往会被购买者忽视。在此，消委会提醒广大购房者，选购二手房要注意以下问题：
随着房产市场的火热，二手房市场也被哄热。一些不法中介为了获得房源和非法收益，利用自己的业务优势设计各种陷阱，其中，针对多数卖房者缺乏专业经验、急于将手中房屋套现的心理，通过“现金收房”等形式吸引不知情的业主，低价买进，将房源垄断在本公司中，然后加价出售，从中牟取非法差价。那么，消费者应该如何防范“现金收房”的陷阱呢?
卖房子一定要房产过户
专业人士提醒消费者，防范“现金收房”的陷阱要注意三个要点：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱一手交房快速交易，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖;二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要通过中间人最终造成自己的经济损失;三是不让黑心中介有机可乘。对于心急用钱和图省事的业主，不要听信黑心中介的蛊惑来选择“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价，牟取暴利。
“现金收房”有何陷阱?
首先，由于有些不法中介知道，经过众多媒体的报道，消费者对“现金收购”已经有所防范。于是就化装成个人购房者，先与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。业主往往在收到房款后便将房产证交到这位购房“个人”手中，至此便以为房屋买卖交易完成了;另外，许多不法中介为了达到牟取暴利的目的，不惜铤而走险直接与业主讨价还价进行现金收房，而当不法中介低价拿到从业主手里骗取的房产证后，进而又转手高价出售，吃取差价。一旦不法中介公司无法快速将压在手里的房屋变现，事情败露后，就会采取不正当手段或抵押或出租，使之快速变成现金，然后溜之大吉。而业主不但不能完成快速交易，反而无形中替不法中介公司担负着许多责任，而业主也无法得到真正的利益优惠。