认购书的定义和目的

认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。其目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方通常以一定数额的定金作为协议的担保。

认购书的内容

商品房认购书的内容一般包括以下方面：- 双方当事人基本情况- 房屋基本情况，包括位置、面积等- 价款计算- 订立正式购房合同的时限约定认购书的签订形式一般采用合同书形式，双方当事人签字或盖章后合同成立。签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

认购书的法律效力

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房认购书具有法律效力。如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因出卖人原因未能订立合同，则应按照法律规定处理定金；如果因不可归责于双方当事人的原因导致合同未能订立，则出卖人应返还定金。认购书的法律效力不论其是预约合同、意向书还是购房合同，都应具有法律效力。违反认购书约定内容可能会产生相应的民事责任。签订认购书是一种民事行为，其合法有效的前提是不得违反强行法规定。开发商在签署认购书时应取得预售许可证，否则认购书无效。如在起诉前开发商取得认购证书，可以认定认购书有效。

定金的性质及约定

签订购房认购书通常需要缴纳一定数额的定金。定金的性质可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金五类。- 成约定金是指作为合同要件的定金，合同只有在交付该定金后才成立。- 证约定金是以定金为订立合同的证据，其目的是证明合同关系的成立，不是合同成立的要件。- 解约定金是指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，交付定金的一方可以抛弃定金以解除合同，接受定金的一方也可以双倍返还定金来解除合同。- 违约定金是指交付定金的一方若不履行债务，接受定金的一方可以没收定金。- 立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，若交付定金的一方拒绝立约，则会丧失定金；若接受定金的一方拒绝立约，则应加倍偿还定金。认购书属于一种预约合同，其中的定金约定功能是为了担保购房合同的签定。认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同，则会丧失定金；开发商若拒绝签定购房合同，则应向购房者双倍返还定金。因此，在签订认购书时，特别要注意对定金性质的约定。