购房合同补充协议陷阱：补充协议效力优于合同条款

补充协议效力的优先级

根据法律规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对于格式条款的理解产生争议时，应按照通常理解进行解释。若有两种以上解释，应采取不利于提供格式条款一方的解释。当格式条款与非格式条款不一致时，应采用非格式条款的内容。

因此，在商品房买卖合同中，补充协议的效力优先级从高到低依次为：现场签约条款第一；标准合同条款第二；开发商单方提供的补充协议以及填充条款第三。

结论

补充协议中设定的格式化条款效力大于非格式条款（即标准合同示范文本），这违反了法律法规的相关规定。

购房合同补充协议陷阱：宣传广告免责

宣传广告的免责规定

根据法律规定，房地产开发企业和房地产中介服务机构在发布商品房销售宣传广告时，必须确保广告内容真实、合法、科学、准确。如果销售商品房时设置了样板房，必须说明实际交付的商品房质量、设备和装修是否与样板房一致。如果未作说明，则视为实际交付的商品房应与样板房一致。

结论

补充协议将销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其本质是不对这类宣传资料的真实性负责。补充协议不履行宣传承诺，也不承担违约责任。

购房合同补充协议陷阱：购房总价作为违约金基数

关于违约金的约定

补充协议中规定，任何一方在合同签订后单方面终止合同，应支付违约金，违约金比例为合同总价款的20%。

违约金标准的解释

根据法律解释规定，当事双方约定的违约金标准应以违约造成的实际损失为基础，并不能超过合同总价款的30%。显然，消费者单方面终止买房合同时，开发商的损失不会超过总房价，因为房产始终存在。

结论

补充协议看似对买卖双方有利，但实际上是单方面加大了消费者的违约责任。

购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途

商品房用途的限定

补充协议中规定，该商品房仅可用于住宅用途。

财产所有权和处置权的法律规定

根据法律规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主的处置行为不违法，他人就无权干涉。

结论

补充协议剥夺了消费者应享有的权利。