购房定金的处理方式

一、未能订立商品房买卖合同的情况

根据房屋买卖认购书的约定，出卖人收取定金作为商品房买卖合同的担保。如果因买受人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。如果是因为不可归责于双方的事由导致未能订立合同，出卖人应将定金返还买受人。

二、认购书中的金、抵押金等约定的分析

认购书中的金、抵押金等约定不能一概视为定金约定，需要仔细分析。如果认购书约定了当事人买受方能签定正式合同的情况下，交付的订金不予退还，而出卖人不签定合同的情况下应双倍返还已交付的订金，那么这样的约定应属于定金的约定。如果没有双倍返还的约定，那么应视为一种预付款或订金的约定，不适用定金的规则。

三、认购书中定金的双重功能

认购书是一种预约，是为将来订立正式销售合同而预先签定的独立合同。根据预约，开发商有义务在将来与买受人签订销售合同，将房屋出售给买受人；买受人有义务签订合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由不签订买卖合同，将丧失该定金；出卖人如果没有正当理由不签订销售合同，应双倍返还定金。定金具有担保性质，一方违约将导致不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就可能发生的情形进行约定，以保护双方权益。

四、不同违约情况下的定金处理方式

1. 如果买方未在认购协议书规定的期限内签约，属于买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售给第三人或与第三人再次签订认购协议书，导致双方未能正式签约，属于卖方违约，卖方应双倍返还定金。

2. 如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件进行修改，导致签约未成，修改方视为违约方履约金。如果是买方违约，定金不予返还；如果是卖方违约，应双倍返还定金。

3. 如果买卖双方在规定的期限内正式签订合同，定金在买方履约后可抵作房款或退还买方；双方履行正式合同过程中，一方违约，适用不予返还或双倍返还的规定。

4. 如果卖方本身不具备房屋销售条件而导致认购协议书无效，卖方应返还定金并承担缔约过失责任。

5. 如果卖方提供的证明文件不真实导致未能签订正式合同，卖方应全额返还定金。

6. 如果双方无违约行为，仅对预售合同及补充协议内容难以达成一致，导致未能签约，卖方应全额返还定金。