购房定金与押金的退还问题

一、退还与约定时间和合同内容有关

购房定金/押金能否退还，关键在于约定时间和双方就商品房买卖合同的订立事宜进行的协商或认购书的约定。

二、定金的担保功能

定金作为一种担保方式，担保双方在约定时间内继续协商商品房买卖合同的订立，以最大诚意促使合同成立。定金的目的是约束双方在约定时间内协商订立合同，并非强迫一方必须订立合同。

三、最高法院的规定

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为商品房买卖合同订立的担保，如果因一方原因未能订立合同，则根据法律关于定金的规定处理；如果因不可归责于双方的原因导致合同未能订立，则出卖人应当将定金返还给买受人。

因此，定金的退还与以下三种情况相关：

1. 如果交了定金后双方就合同内容进行协商，但无法达成一致导致合同未能订立，则不适用定金罚则。
2. 如果一方无故不在约定期限内进行协商，或擅自改变认购书内容导致合同未能订立，则适用定金罚则。
3. 如果因不可抗力、意外事件或政策调整导致一方有正当理由无法订立合同，则不适用定金罚则。

购房定金与押金的区别

1、法律关系的不同

定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同也无效；而订金的约定是主合同的组成部分。

2、功能的不同

定金不具备债的担保功能，其功能在于为一方履行债务提供资金上的支持。而订金的给付本身属于给付订金一方履行债务的行为。

3、作用的不同

定金一经给付，则起到制裁违约方、补偿守约方的作用；而订金给付后，如果发生一方违约导致解除合同的情况，收受订金的一方必须如数退还订金。

4、适用范围的不同

定金担保方式适用于各种合同；而订金只适用于金钱给付为一方履行债务的合同，常见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同。