买房合同解除的情况

一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条

根据该条规定，如果商品房买卖合同约定了买受人以担保贷款方式付款，但因不可归责于双方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同，导致无法继续履行商品房买卖合同，此时当事人有权请求解除合同。出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在政策变化前，购房者和房地产商难以预见到贷款政策或其他房地产调控政策的变化，双方也没有故意违反合同约定的过错。因此，根据该条规定，双方均有权请求解除合同。合同解除后，房地产公司应返还购房本金及利息或定金给购房者。

二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

根据该条规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款，那么该协议应被认定为商品房买卖合同。

通常情况下，认购协议、订购协议等约定出售的房屋是尚未开工或在建但不具备预售条件的房屋。购买这类房屋最常见的问题是房屋面积与合同约定不符。如果认购协议被认定为商品房买卖合同，就可以根据《解释》中关于处理实际面积与合同约定面积不符的规定进行处理。

三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

根据该条规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因一方当事人的原因未能订立商品房买卖合同，应根据法律关于定金的规定处理。如果因不可归责于双方当事人的原因导致无法订立商品房买卖合同，出卖人应将定金返还买受人。

因此，在签订了商品房认购协议但未订立商品房买卖合同的情况下，需要根据是哪一方的原因导致合同无法订立来确定定金是否可以返还。如果是购房者自身原因导致无法订立商品房买卖合同，定金不予返还；如果是开发商的原因导致合同无法订立，需双倍返还定金；如果是不可归责于双方当事人的原因导致合同未能订立，开发商需将定金返还给购房者。