公摊面积的法律解释和计算方法

公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。按照《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共用部分享有权利和承担义务。公摊面积的计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)，套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

公摊面积的范围和不包含的部分

公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等。不计入公摊面积的部分包括仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等。

小区物业利用公摊面积赚取收益的合法性和分配原则

根据《物权法》的规定，利用公摊面积经营所取得的收益应当归全体业主所有。物业公司如果要经营，需要征得业主的同意，并将营业收入公开。这部分收入主要用于补充专项维修资金，由业主委员会监管。同时，物业公司也享有部分权利，但具体的利益分配需要在物业管理合同中明确规定，以更好地协调双方的利益。

小区物业利用公摊面积经营的问题和影响

在物业提供的一系列便利中，小区物业通过利用业主的公摊面积赚取收益。然而，这种经营行为也带来了一些问题，如小区道路狭窄、广告、垃圾等问题，以及外来人员频繁进出小区带来的安全隐患。因此，在利用公摊面积经营时，物业公司应该合法经营，征得业主同意，并将收入公开，以保证业主的权益和小区的安全。