面积误差及其表现形式

面积误差通常被称为“房屋缩水”，表现形式各异。其中，房屋建筑面积与预售合同约定的建筑面积不符，套内使用面积与约定的不符，以及公摊面积问题是常见的情况。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》的规定，任何一个面积组成部分出现误差都属于面积误差，都会给购房者带来损失。购房者在购房过程中应预先估计到这些问题的可能性，以避免损失。

公摊面积的确定

公摊建筑面积的内容

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积，以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积的计算原则

公摊面积包括上述内容，但并非所有上述内容都能作为公摊建筑面积。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分。人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积的计算方法是将整栋建筑物的公用建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价款中。购房者可以要求剔除合同附件中不应计入面积的部分。公用建筑面积分摊系数的计算方法是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。购房者的分摊的公用建筑面积等于各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。

面积误差的测量机构

购房者自己测量的结果往往难以成为法律意义上的证据，因为测量房屋面积较为专业和复杂。根据《房产测绘管理办法》的规定，只要有相关测绘资质的单位，都可以承担测绘业务。购房者可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构测量面积，作为与开发商交涉的法律依据。

面积误差的处理

根据《商品房销售管理办法》的规定，当房屋面积存在误差时，应根据合同中的约定进行处理。如果合同中没有约定，面积误差比绝对值在3%以内的，按实际结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果买受人退房，房地产开发企业应在30日内将已交付的房款价退还给买受人，并支付已付房价款利息。如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，买受人补足面积误差比在3%以内部分的房价款；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。如果产权登记面积小于合同约定面积时，房地产开发企业应返还买受人面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款，并双倍返还超出3%部分的房价款。根据实践情况，最可行的办法是在合同中明确约定建筑面积、套内建筑面积、使用面积等因素，超出一定幅度时，买受人享有退房、补偿、不多付款等有利条件，以减少买受人的损失。