共用分摊面积的计算方法

第一步：计算分摊系数

分摊系数是根据需要分摊的公用面积之和与各套内建筑面积之和的比例计算得出的。具体计算公式如下：

分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 / 各套内建筑面积之和 = (总建筑面积之和 - 各套内建筑面积之和) / 各户套内建筑面积之和

第二步：计算各套房的公用分摊面积

各套房的公用分摊面积通过分摊系数乘以各套内建筑面积来计算。

一般来说，分摊面积指的是整栋楼的公用面积。因此，带有电梯的房子的公摊面积相对较大。高层楼房的公摊面积要大于多层楼房的公摊面积。一般来说，高层公摊系数在18%～26%之间被认为是较为合适的，而多层楼房的公摊系数在11%～16%之间被认为是合理的。

然而，每个楼盘，甚至一个楼盘内的不同建筑物的情况都不相同。因此，在计算房屋的分摊面积时，需要咨询开发商以获取相关数据，并根据房屋的使用功能和相关配套情况来判断是否合理。

房屋公摊面积的定义

房屋公摊面积是指商品房中每套(单元)根据法律规定应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积归全体业主共有，购房人根据法律和法规享有相应的权益和承担相应的责任。

公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋建筑物提供服务和管理的公共用房和管理用房的建筑面积。这些面积是按照水平投影计算的。

此外，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)的水平投影面积的一半。但是需要注意的是，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑物服务的警卫室和管理用房等不应计入共有建筑面积。

公摊面积增加的处理方式

在购房者签订商品房买卖合同时，合同上的面积一般是临时测量面积，而房产证办理时的面积是根据实际测量得出的。实际测量面积包括套内面积和公摊面积两部分。由于施工精度的限制，墙体施工误差可能导致公摊面积增加。那么，公摊面积增加后是否需要补交房款呢?应该如何处理公摊面积的增加呢?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，如果出卖人交付的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，根据合同的约定进行处理。如果合同没有约定或者约定不明确，根据以下原则进行处理：

1. 如果面积误差比的绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格进行结算。如果买受人要求解除合同，则不予支持。

2. 如果面积误差比的绝对值超出3%，买受人要求解除合同并退还已支付的购房款和利息，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，而房屋的实际面积大于合同约定的面积，那么买受人需要按照约定的价格补足面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，而超出3%部分的房价款由出卖人承担，房屋所有权归买受人。如果房屋的实际面积小于合同约定的面积，那么出卖人需要返还买受人面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款和利息，并以双倍金额返还超出3%部分的房价款。

因此，根据上述法律规定，如果商品房的公摊面积增加，但增加后的总建筑面积(即套内面积加公摊面积)与商品房买卖合同约定的面积的误差不超过3%，购房者不能要求解除合同，而且必须补交增加的公摊面积的款项。当然，如果购房合同有不同的约定，则按照合同执行。

例如，购房合同约定套内面积为80平米，公摊面积为20平米。如果交房时，公摊面积增加到22平米，那么房屋面积的误差为[(80+22)-(80+20)]/(80+20)=0.02，即2%。由于没有超过法律规定的3%，购房者不能解除合同，而且必须补交这部分增加的公摊面积的房款。

为了避免在公摊面积增加时需要补交房款，购房者只能采取事前救济措施，即在签订合同时尽可能明确合同的具体内容。例如，在签订购买现房合同时，应明确建筑面积、建筑面积中包含的公摊面积的组成部分和具体平方米数、使用面积的平方米数。对于购买期房，还需要注意临时测量面积与实际测量面积的误差问题。