商品房公摊面积该考虑哪些因素？

商品房公摊面积的法律规定

近两年，随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋质量的投诉已开始减少，而相应的对公用建筑面积分摊问题的争议有所增加，而且以群体形式起诉发展商的房地产案例时有发生。为房地产市场上的买卖双方敲响了警钟，使更多的人开始关注商品房的公摊问题。

公摊面积的定义和分摊方式

按照相关规定，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，其中整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊，而局部范围服务的公用建筑面积则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。

具体可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、漏水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

购房人所受益的其他非经营性用房，如果需要进行分摊，必须在销售合同中明确写明房屋名称和需分摊的总建筑面积。

不计入公摊面积的部分

根据规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。

预售商品房的规定

根据市房地产管理局的要求，售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。提交的公有共用部位必须与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。在销售商品房时，售房单位需要在销售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

购房人的权益保护

为了保障购房人的权益，建议在签订购房合同时，要求发展商提供一份标有各部位公摊面积值的公用建筑面积公摊表。这样可以全面具体了解公摊部分，确保购房人心中有数。