虚假宣传学区房不应给付中介费
点击数：36 更新时间：2026-09-20
雷某为解决子女上学问题，打算购买一套学区房。某中介公司向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并承诺可以上某个学校。雷某相信了中介公司的宣传，并与杨某签订了买卖合同。然而，在房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子。因此，雷某拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。
法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。
法官指出，本案中，雷某对于购买房屋存在特定需求，而中介公司在明知的情况下，为获取高额中介费，利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，对紧邻学区房的非学区房进行虚假宣传，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。根据合同法第425条规定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。
2012年，方某在中介公司的居间下与李某签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买了一套房屋。然而，在未向方某出示《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下，中介公司让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，并未核实李某的真实身份信息。合同签订后，该房屋进行了三次网签，中介公司均未核查房屋权属信息，方某也陆续向李某支付了购房款393万元。然而，在第三次网签完毕房屋尚未过户前，方某得知所购房屋已在办理第二次网签前，被李某抵押给银行贷款463万元。因此，方某无法取得该房屋的所有权，损失了300万元。方某将中介公司诉至法院，要求赔偿损失。
法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。
法官指出，在委托人提供报酬的前提下，要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中，中介机构的合理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及商业信息等。因此，本案中，中介公司未对李某身份信息、房屋权属信息等进行审查，未履行对方某的真实信息报告义务，致使方某不能获得房屋所有权，已构成违约，应承担相应的责任。
买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。滕某支付了中介费5万元，并与王某签订了《房屋买卖合同》并支付了定金5万元。然而，由于滕某是外地人，不具备购房资格，房屋未完成网签等手续。之后，王某与滕某解除买卖合同，但王某不退还已收取的定金。滕某将中介公司诉至法院，要求返还中介费并承担相应损失。
法院认为，某经纪公司未如实报告订立合同的有关事项，违反了忠实居间义务，应当退还已收取的居间费。因此，法院判决解除居间合同，某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。
法官指出，中介公司在明知买受人是外地人，不具备购房资格的情况下，虚假承诺可以办理购房资格，使得滕某轻信并与王某签订房屋买卖合同，最终因无购房资格而导致合同不能履行。法官提醒购房者，在与中介公司订立居间合同过程中，要保持冷静和清醒，不要轻信口头承诺而草率作出决定，而是要认真阅读合同文本等相关文件，尽量将中介公司的口头承诺落实到书面合同中，重视对书证或视听资料的采集，切实维护自身利益。
某经纪公司与章某签订居间合同，章某与石某签订房屋买卖合同并约定买卖的房屋应满足“满五唯一”的条件。然而，某经纪公司未在补充协议上签字盖章。之后，某经纪公司将章某诉至法院，以未支付中介费为由。章某辩称某经纪公司提供的房源并非“满五唯一”，某经纪公司对此未尽审查义务，提供房屋信息有误，不同意支付中介费。
法院认为，某经纪公司有重大过失，其未尽审查核实房屋是否“满五唯一”。最终判决驳回了某经纪公司的诉讼请求。
法官指出，根据合同法的规定，未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。本案中，表面上看，章某与石某的房屋买卖合同的签订标志着某经纪公司居间义务完成，但事实上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“满五唯一”房型，致使章某在被欺骗的情况下与石某签订合同，并不符合章某的真实意思表示，房屋买卖合同效力本身具有瑕疵。因此，中介公司作为信息提供方，未促成合同成立，不得要求支付中介费。
李某在某经纪公司的居间服务下，与售房人签订房屋买卖合同并支付了定金。然而，在办理相关手续时，某经纪公司告知李某房管局要求审查相关资质，导致李某未按约定时间交纳购房款。在李某提出与售房人协商时，某经纪公司承诺由其负责协调，并要求李某不要与售房人直接联系。然而，在李某办理手续并支付中介费、手续费后，售房人要求涨价并拒绝按原价履行买卖合同。在双方争执期间，某经纪公司促成售房人将涉诉房屋卖给其他人并已过户。
法院最终判决某经纪公司返还李某中介费及代办过户费并赔偿相应损失。
法官指出，根据我国物权法的规定，禁止一房二卖，所有权只能归属一方。在房屋买卖交易过程中，中介公司必须履行忠实义务，符合诚实信用原则。本案中，中介公司一房二卖追逐利益最大化，违背了如实报告义务、忠实勤勉义务，且其故意阻断买卖双方联系的行为本身也存在恶意，具有主观过错。
中介居间服务存在五大问题
近年来，涉房屋买卖居间合同纠纷呈现高发、复杂、多元化的态势。其中，中介公司在提供居间服务过程中存在一些不规范甚至违法违规等行为，是这类纠纷产生的重要原因。根据北京市第三中级人民法院对118件涉房屋买卖居间合同纠纷案件的调研，总结出中介公司在居间过程中存在五大问题：
第一，虚假宣传和虚假承诺。部分中介公司为获取高额中介费，故意进行虚假宣传和承诺，诱使购房人签订买卖合同。例如，将靠近学区的房屋宣传为学区房，并承诺可以上学，将不符合“满五唯一”条件的房屋说成“满五唯一”，对没有购房资格的人承诺可以帮助办理购房资格等。
第二，故意隐瞒房屋重要情况。为促成买卖合同的签订，部分中介公司经常会故意向购房人隐瞒房屋的重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。例如，中介公司隐瞒房屋已办理抵押的事实，隐瞒房龄和房屋的性质，隐瞒发生过火灾或“凶宅”等情况。
第三，故意欺骗交易当事人。为追求利益最大化，部分中介公司不惜损害交易双方当事人的权益。例如，为取得更高额的中介费，中介公司在买卖双方履行合同过程中，又为售房人提供了二次居间服务并签订购房合同，导致出现“一房二卖”的情况。又例如，中介公司为了签订居间合同，在售房人不知情的情况下，为售房人夫妻办理假离婚并伪造离婚证，欺骗购房人规避差额税费等。
第四，未充分履行审核义务。中介公司需要提供准确的房源交易信息，在房屋买卖过程中，中介公司应履行审核义务。然而，部分中介公司未尽审查核实义务，未核实房屋的所有权、房屋是否设立抵押、是否满足“满五唯一”等重要信息，导致不具备交易条件的房屋混入市场，影响交易安全，甚至为犯罪分子提供合同诈骗的机会。
第五，未尽到提示义务。在房屋买卖过程中，中介公司往往采用格式合同，但未充分提示和告知交易双方减轻或免除中介公司主要合同义务的条款。
购房时需注意中介四类陷阱
法官提醒购房者，在房屋买卖过程中要注意中介公司可能设置的陷阱，以保护自身权益：
陷阱一，中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。购房人应注意确保居间合同与买卖合同是两个独立的合同，避免合同内容混淆。
陷阱二，中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。购房人应明确居间合同与买卖合同的区别，不将居间合同中的义务与买卖合同混淆。
陷阱三，中介公司故意以口头形式作出部分承诺。购房人应将中介公司的口头承诺落实到书面合同中，重视书证或视听资料的采集，以防止中介公司否认承诺。
陷阱四，中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。购房人应审慎阅读合同条款，必要时咨询律师，避免签署规避中介公司义务的文件。
购房者在交易过程中应加强风险意识和证据意识，注意收集相关材料，如发票、收据等，以便在纠纷发生后能够提供证据支持自己的主张。