房地产广告虚假宣传的责任及法律规定

一、广告免责声明的合理性及相关法律规定

在房地产行业中，许多楼盘在楼书中的不显眼位置注明了“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。这种做法是否合理？涉及的法律规定是什么？

随着房产交易市场的不断活跃，许多开发商在对外宣传楼盘时，往往使用引人注目、刺激购买欲望的广告语。有的宣传楼盘附近有公立学校，有的宣传有世界品牌商家进驻等配套设施。许多购房者可能因为附近有公立学校方便孩子上学而购房，或因为有品牌商家进驻而购买。然而，一旦交房后，购房者却发现学校是私立的，品牌商家也未进驻，从而感到上当受骗。

显然，开发商这种对外不实的宣传涉嫌误导、虚假宣传和欺骗行为，违反了我国《民法通则》、《合同法》、《广告法》等相关规定。根据广告法的规定，广告不得含有虚假或引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

二、房地产广告与房屋买卖合同的关系及新广告法的限制

房地产广告的内容是否属于房屋买卖合同的一部分？新广告法对房地产广告有哪些限制？

新《广告法》对房地产广告的限制和虚假广告进行了认定，有利于规范房产市场的正常有序进行，同时也对开发商虚假宣传进行了限制和责任承担的后果。根据广告法第二十七条的规定，房地产广告不得对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

购房者如何保护自己的权益

一、避免霸王条款的方法

《民法典》于2021年1月1日生效，取代了现行的《物权法》。在《物权法》生效之前，根据现行《物权法》第七十三条和第七十四条的规定，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，而建筑规划内用于停放汽车的车位和车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。

从规定中可以看出，开发商无权出售或出租属于业主共有的道路或场地用于停放车辆的车位。

二、购房者应享有的公共收益

根据《物权法》第七十三条和第七十四条的规定，购房者通常享有以下公共收益：露天停车费、摊位出租费、小区泳池、网球场、篮球场、会所、幼儿园、宽带、小区外墙广告、电梯广告等。

三、延期交房责任的认定及合同约定

根据双方合同的约定，只要是非法定事由，即由于开发商自身建设原因和小区绿化等原因导致的延期交房，购房者可以要求支付延期违约金。

四、购房者签订合同的注意事项

建议购房者在签订合同前仔细审查合同内容，特别注意以下事项：

1. 权利和义务是否对等；
2. 违约责任是否对等，特别是对开发商交房时间和交付标准等方面的违约责任是否进行了约定。