一、合作开发房地产合同的主体要求

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定，合作开发房地产合同的有效主体要求如下：1. 当事人一方必须具备房地产开发经营资质，否则合同无效。2. 当事人一方在起诉前已取得房地产开发经营资质或依法合作成立具备该资质的房地产开发企业的，合同应认定为有效。这意味着合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产开发是一项工艺复杂、技术性强的行业，涉及人民群众的生命、财产安全及社会公共安全，国家对房地产开发实行严格的准入制度，不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。

二、合作开发房地产企业的设立条件

根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应具备以下条件：1. 有自己的名称和组织机构。2. 有固定的经营场所。3. 有符合国务院规定的注册资本。4. 有足够的技术人员。5. 符合法律、行政法规规定的其他条件。因此，合作开发房地产的一方主体必须是按照上述规定合法成立的房地产企业。

三、合作开发合同的效力问题

合作开发房地产合同的效力问题涉及以下情况：1. 合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。这种合同实际上是变相转让土地，一旦发生纠纷，应将其认定为土地转让合同而非合作开发合同。2. 合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。这种合同实质上是土地方预售房屋，以预售款弥补开发资金不足，因此不属于合作开发合同。3. 合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。这种合同实质上是借款给土地方，由土地方开发建设，与出资方的开发成功与否无关，属于借款合同。4. 合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。这种合同实际上是预交租金的租赁合同，应按租赁合同的相关法律司法解释处理。

四、合作开发合同的主体要求总结

根据最高人民法院的司法解释，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，合同应认定为有效；当事人双方均不具备该资质的，合同应认定为无效。但若在起诉前一方取得了该资质或已依法合作成立具备该资质的房地产开发企业，合同应认定为有效。具备房地产开发经营资质是合法开展房地产开发的前提，对于合作开发而言，并不要求合作双方都具备该资质，只要其中一方具备即可使合同有效。