签约前审查：确保交易合法有效
点击数：1 更新时间：2026-09-24
购房人在签署合同之前，应委托律师对开发商的销售许可文件进行认真审查。审查的内容包括《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明以及出售许可证明，核对其中关于房地产的信息与所购房产的相符性。
此外，律师还需审查房地产开发企业的营业执照，以及代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
购房人有权了解商品房的面积和价格计算方式，而房地产开发企业也有告知义务。开发企业在销售商品房时，应在售楼处公示有关房屋建筑面积计算资料或测算资料，供购房者查阅。公示的资料包括房屋土地权属调查报告书和建筑平面布置图。
购房人在签订商品房预售合同时，可以要求开发商提供《房屋建筑面积计算表》；在签订房屋交接书或商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》。这些表格中必须详细列明分摊的共有部位，并与建筑平面布置图核对。
律师应提醒委托人，为了便于在房地产登记机构登记，商品房买卖合同可以采用建设部或地方房地产管理部门制定的示范文本，也可以自行拟定合同文本。自拟合同文本应包括以下主要内容，并在合同订立前报备工商行政管理部门：
律师应提醒委托人，根据套内建筑面积或者建筑面积计价的方式，当事人应在合同中明确约定面积误差与产权登记面积的处理方式。如果合同没有明确约定或约定不清晰，按照以下原则处理：
律师应合理提示委托人，商品房的建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分属于独立产权，分摊的共有建筑面积部分属于共有产权，买受人依法享有相应的权利和承担相应的责任。
特别是在接受买受人委托的情况下，律师应提醒委托人，按照建筑面积计价的方式，当事人应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定当建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，或者建筑面积和套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
律师应提醒委托人，房地产开发企业应按照批准的规划和设计建设商品房。在商品房销售之后，房地产开发企业不得擅自变更规划和设计。
如果经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或者出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的情况，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内决定是否退房，并以书面形式答复。如果买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复，则视为接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。如果房地产开发企业未在规定的时限内通知买受人，买受人有权退房；如果买受人退房，房地产开发企业需承担违约责任。
在预售合同登记备案后，预购人如需转让预售的商品房，应按照以下规定办理：
预售商品房转让时，预售合同中约定的权利和义务同时转移。
如果预售合同采用示范文本，双方应协商签署《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。
一些地方出台了限制期房转让的政策，要求预购人购买的预售商品住房必须在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记。在取得房地产权证之前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，以限制短期炒作行为。
律师应提醒委托人，房屋销售时，房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。如果房屋分层或分套转让，该房屋占用范围内的土地使用权不可分割。买受人根据分层或分套的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。
律师应提醒委托人，以下情况导致合同无效或被撤销、解除：
在上述五种情形下，买受人有权要求返还购房款及利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。