点击数:9 更新时间:2020-05-25
土地非法转租怎么处理?要依法承担相应的法律后果,当事人可以对非法承租者提起诉讼。
(1)出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。
(2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。
(3)出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。
对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。
对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
关于擅自转租之租金的性质及处理。
德国学说认为是不当得利。王泽鉴先生则认为,承租人违法转租,不属无权处分行为,且出租人与承租人有租赁关系存在,承租人支付对价而为使用收益,出租人对租赁物已无使用收益之权能,故承租人违法转租并未使其受到损害,从而违法转租原则上应在租赁契约上求其解决,出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿,无需借助于不当得利请求权。王利明先生认为,承租人无权通过转租而获取利益,因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分,可作为不当得利而向出租人返还。我们认为,王泽鉴先生的观点在逻辑上更能立得住脚。出租人因出租房屋而受有租金收益,其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受有损害。因此,转租人因转租更有收益,对出租人而言,并不构成不当得利。当然,出租人因为转租而造成房屋毁损或其他损失的,可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。