土地非法转租的法律处理方式

1. 出租人与承租人之间的关系

根据法律规定，承租人非法转租土地属于严重的违约行为。出租人有权解除租赁合同，并有权要求承租人承担相应的损害赔偿责任。

2. 承租人与次承租人之间的关系

承租人与次承租人之间的租赁合同是有效的，承租人有责任确保次承租人能够正常使用租赁物并获得相应的收益。

3. 出租人与次承租人的关系

次承租人的租赁权利不能对抗出租人。当出租人终止租赁关系时，出租人有权直接向次承租人要求返还租赁物。

各国对土地转租的法律规定主要有两种模式。一种是限制主义模式，例如德国民法典规定，未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给第三方或者从事租赁物的使用收益委托。另一种是放任主义模式，例如法国民法典规定，承租人有权转租，但租赁合同可以约定禁止转租。根据我国的合同法，我国采用限制主义模式。

对于未经出租人同意的转租行为，根据合同法规定，出租人有权解除租赁合同。但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否自动无效，法律并未明确规定。在审判实践中，因非法转租引起的纠纷较为普遍。解决这个问题的分歧有助于在实践中准确理解和应用非法转租的相关法律规定。

关于擅自转租所产生的租金性质及处理方式，德国学说认为这属于不当得利。王泽鉴先生则认为，承租人违法转租并不属于无权处分行为，因为出租人与承租人之间存在租赁关系，承租人通过支付租金获得使用收益，出租人已经失去对租赁物的使用收益权。因此，承租人的违法转租并没有给出租人造成损害，因此，违法转租的问题应该在租赁合同上解决，出租人可以解除合同或要求承租人承担损害赔偿责任，而不需要依赖不当得利的请求权。王利明先生认为，承租人无权通过转租获得利益，因此，承租人从转租中获得的收益部分应作为不当得利返还给出租人。我们认为，王泽鉴先生的观点在逻辑上更加合理。出租人因出租土地而获得租金收益，出租人的对价是使承租人获得土地的使用收益权。出租人在法律上并没有因转租行为直接受到损害。因此，转租人通过转租获得更多的收益，并不构成不当得利。当然，如果转租导致土地损坏或其他损失，出租人可以根据租赁合同或侵权法主张损害赔偿责任。