租房后与他人合作经营是否属于转租

背景

2012年9月30日，胡某和余某签订了一份房屋租赁合同，约定胡某将个人所有的房屋出租给余某用于经营快捷宾馆。租赁期为5年，胡某将房屋交付给余某使用，包括三个月的装修时间。租金为每月25元/M2，租期租金每月19169.25元。合同约定了三种终止条件。

合作经营情况

根据宾馆经营的需要，余某除了开设宾馆外，还开设了小吃部、烟酒超市和汽车轮胎经营部。烟酒超市的实际经营者是彭某。余某和彭某于2012年12月15日签订了烟酒超市合作协议，共同经营烟酒超市。宾馆、小吃部、汽车轮胎经营部和烟酒超市都在2012年10月1日装潢，并在2012年12月20日之前相继开业。

胡某的诉讼请求

胡某认为烟酒超市合作协议的内容与合作经营不符，实际上是转租房屋。因此，胡某诉至法院，请求终止双方于2012年9月30日签订的房屋租赁合同，并要求余某立即腾房和返还租赁房屋。

法院判决

法院经审理认为，胡某和余某签订了合法有效的房屋租赁合同，并已实际履行合同。余某提交了与彭某签订的烟酒超市合作协议，该合作方式并未违反法律规定。胡某未能提供证据证明小吃部的经营实体非余某经营。胡某在2012年12月20日之前应该知道这些经济实体的存在，但未在之后的六个月内向余某提出异议。因此，法院驳回了胡某的诉讼请求。

律师解析

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。在本案中，胡某和余某签订的房屋租赁合同是合法有效的，双方应按照约定履行义务。余某与彭某共同经营烟酒超市并未违反法律规定，也未超出租赁房屋的使用范畴，因此不属于转租行为。根据合同法的规定，胡某无权主张解除合同。

总结起来，合同双方当事人应按照约定履行义务和行使权利。在发生纠纷时，建议咨询专业律师以维护自己的合法权益。