案情简介：租户擅自转租

2012年10月2日，姚某、曾某签订了一份租赁合同，约定姚某将商铺出租给曾某使用，租期为三年，从2012年10月2日至2015年10月2日。曾某在合同签订后先支付了2012年10月2日至2014年10月2日的租金57,000.00元，并承诺在2014年9月2日前支付最后一年租金29,000.00元。合同明确规定，在合同期内如需转租，必须得到姚某的同意。然而，曾某未经姚某同意，于2012年10月2日将商铺转租给他人使用。2014年10月2日，姚某要求曾某支付最后一年的租金时才发现商铺已被转租给他人。

法院判决：承担违约责任

经审理，法院认为姚某与曾某签订的租赁合同是真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因此合同是合法有效的。双方应按照合同约定履行各自的义务。在本案中，曾某未经姚某同意将商铺转租给他人，违反了合同约定，构成了违约行为。姚某因此获得了法定解除合同的权利，法院支持了姚某要求解除合同的诉讼请求。曾某在2014年10月2日转租商铺给他人，这一违约行为发生在2014年，因此应支付当年租金的30%作为违约金，即57,000.00元除以2等于28,500.00元。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的数额，也可以约定赔偿损失的计算方法。如果约定的违约金低于实际造成的损失，当事人可以请求法院适当增加违约金的数额；如果约定的违约金过高，当事人可以请求法院适当减少违约金的数额。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，法院应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行评估，并作出裁决。一般来说，如果当事人约定的违约金超过造成的损失的30%，可以认定为“过分高于造成的损失”。根据本案的情况，根据双方约定以租金为基数计算违约金，姚某的实际损失为同期银行贷款利息。然而，根据合同约定计算的违约金额远远超过了实际损失，因此应该被认定为“过分高于造成的损失”。因此，法院在保护姚某的诉求时，将违约金限制在实际损失的30%以上，并从曾某违约之日开始计算。至于姚某要求曾某赔偿租金损失的主张，由于姚某没有提交能够证明损失情况的证据，法院不予支持。曾某声称他的转租行为是经过姚某同意的主张，但由于曾某没有提交证据来证明这一点，法院也不予支持。

律师说法：房东能要求解除合同吗

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据本案的情况，姚某与曾某签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示的结果，没有违反法律和行政法规的强制性规定，因此合同是合法有效的。根据法律的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现在承租人曾某未经出租人姚某的同意擅自将租赁房屋转租给他人使用，这属于违约行为。根据上述法律和法院的解释，房东姚某有权要求解除双方签订的租赁合同并追究曾某的违约责任。