最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释有哪些？

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第一条：商品房买卖合同的定义

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，本解释将商品房买卖合同定义为房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条：未取得商品房预售许可证的合同无效

出卖人未取得商品房预售许可证的情况下与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的情况下，可以认定为有效。

第三条：商品房广告和宣传资料具有要约性质

商品房的销售广告和宣传资料被视为要约邀请。然而，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响时，应当视为要约。即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反这些说明和允诺的情况下，应当承担违约责任。

第四条：定金的处理

卖方通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。如果是因为不可归责于当事人双方的原因导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条：认购、订购、预订等协议的处理

商品房认购、订购、预订等协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条：商品房预售合同的登记备案手续

当事人请求确认商品房预售合同无效的理由是对方未依法、行政法规规定办理登记备案手续时，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，应当按照其约定处理。但是，如果当事人一方已经履行主要义务并且对方接受了，除外。

第七条：拆迁补偿安置协议

拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的方式签订拆迁补偿安置协议。明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条：商品房买卖合同无法实现的情形

如果出现以下情形导致商品房买卖合同的目的无法实现，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1. 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条：出卖人故意隐瞒事实的责任

如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人也可以请求相应的赔偿。

第十条：买受人与出卖人恶意串通的处理

如果买受人与出卖人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的情况下，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条：房屋的交付使用和风险承担

房屋所有权的转移视为房屋的交付使用，除非当事人另有约定。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。如果买受人接到出卖人的书面交房通知后无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条：房屋主体结构质量问题的处理

如果房屋因主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

第十三条：严重影响居住和使用的房屋质量问题的处理

如果房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。在保修期内，出卖人应当承担修复责任。如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条：房屋面积的处理

如果出卖人交付的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，根据合同约定处理。如果合同没有约定或约定不明确，按照以下原则处理：

1. 面积误差比的绝对值为3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。如果买受人请求解除合同，不予支持。
2. 面积误差比的绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应按照约定价格补足面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款。如果房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应返还买受人面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，并分两次返还买受人超过3%部分的房款。

第十五条：迟延交付房屋或付款的处理

根据《合同法》第九十四条的规定，如果卖方迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，在催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但是，当事人另有约定的除外。如果没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十六条：违约金的处理

如果当事人以约定的违约金过高为由要求减少，应当以违约金超过造成的损失30%适当降低标准。如果当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条：逾期付款和逾期交付使用房屋的处理

逾期付款的情况下，可以按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额。逾期交付使用房屋的情况下，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。

第十八条：房屋权属证书的办理期限

如果由于卖方的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限或者合同约定的期限届满后超过一年仍未能取得房屋权属证书，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条：旧法适用规定

对于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。