房屋认购合同的法律效应

一、未取得预售许可证的情况下签订的认购协议

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当被认定为无效。然而，在起诉前取得商品房预售许可证明的情况下，可以认定该合同为有效。根据以上解释和相关的立法背景，要签订一份受法律保护的商品房认购书，必须满足以下条件：开发商已经完成立项、规划和报建审批手续。换句话说，只有在这些手续办理完毕后签订的认购书，即使项目没有办理商品房预售许可证，也是有效的。如果没有完成上述审批手续，很有可能被法院认定为非法融资，甚至涉嫌合同欺诈。这样的合同不仅不受法律保护，还可能面临行政处罚甚至刑事责任的风险。

二、取得预售许可证的情况下签订的认购协议

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，才能将该协议认定为商品房买卖合同。该规定并不意味着所有的认购协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，就可以将该协议认定为商品房买卖合同。相反，只有在项目取得预售许可证的情况下，才有条件将认购协议认定为商品房买卖合同。这一规定旨在防止开发商通过法律允许的规避手法，如签订预约合同，从而欺诈购房者、炒作房价、谋取暴利。然而，这个问题仍需要进一步的法律出台来全面解决。