购房合同终止房款的处理方式

一、司法解释第二十五条规定

根据司法解释第二十五条的规定，当商品房买卖合同被确认无效、被撤销或解除后，如果商品房担保贷款合同也被解除，出卖人有责任将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

根据上述规定，在合同被确认无效、被撤销或解除的三种情况下，出卖人有责任将收取的购房款的本金及利息返还给买受人。然而，该条款未对造成上述三种情形的责任作出任何规定和说明。实际操作中，造成合同被确认无效、被撤销或解除的原因既有出卖人缺少或变造政府许可证明，也有买房人无法按时偿还贷款或拖欠其他债务，导致贷款人或债权人对所购房屋主张权利，迫使出卖人要求撤销或解除合同。在没有明确规定上述三种情形的法律责任（包括损失赔偿责任）的情况下，仅要求出卖人返还购房款的本金及利息，将极大地不利于保护出卖人的合法权益。因此，一旦出卖人返还了全部首付款本息，再向买受人主张违约责任时，将面临很大的困难。

二、购房合同终止的情形

购房合同可以终止的情形包括但不限于以下几种情况：

1. 房屋主体结构质量不合格，无法交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确认房屋主体结构质量不合格；2. 房屋质量问题严重影响正常居住使用；3. 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，面积误差超过3%的绝对值；4. 出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付款项，在催告后三个月内仍未履行，除非当事人另有约定；5. 商品房买卖合同约定或法律规定的办理房屋所有权登记的期限已超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

以上情况下，买房人有权终止购房合同，并要求返还已支付的房款。