为何集资房需要满五年才能办理房产证

根据我国法律规定，集资房必须居住满五年并支付相关费用后才能办理房产证。这一规定是根据《经济适用住房管理办法》所制定的，该办法规定了经济适用住房的管理和转让规则。

经济适用住房的产权

根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房的人只拥有有限产权。在购买经济适用住房不满五年的情况下，是不允许直接进行市场交易的。如果购房人因特殊原因确需转让经济适用住房，政府将按照原价格考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

满五年后的转让

当购房人居住满五年后，可以将经济适用住房进行市场转让。在这种情况下，购房人需要按照当时同地段普通商品住房与经济适用住房的差价的一定比例向政府支付土地收益等相关费用。具体的支付比例由市、县人民政府确定，政府有权优先回购。购房人也可以按照政府规定的标准向政府支付土地收益等相关费用，以取得完全产权。

合同规定和违约责任

上述规定应在经济适用住房购买合同中明确载明，并明确相关违约责任。

哪些集资房可以进行过户

产权全部归单位员工个人的集资房

对于产权全部归单位员工个人的情况，即使单位内部规定员工不得转让，但该规定只对单位内部具有约束力，对第三方无效。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进行市场出售。因此，即使存在单位内部规定，该转让协议仍然有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方有权要求其承担相应的责任。

产权部分归单位，部分归员工个人的集资房

对于产权部分归单位，部分归员工个人的情况，根据民法通则及相关法律规定，任何一方未经其他共有人同意都不能擅自处分共有物。自《物权法》实施以来，不动产的登记制度已经实行，集资房的登记上有共有人的情况。因此，购买人在购买集资房时可以知道单位是共有人。因此，购买人不能以善意取得的方式取得产权。此外，未经共有人同意，购买人也无法进行过户。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应被认定为无效或部分无效。只有在卖方补齐相关款项之后，才能获得完全产权并进行转让。