承租人行使购买权的条件和限制

承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指在特定情况下，承租人有权在同等条件下优先于第三方购买租赁房屋。优先购买权的设立旨在保护承租人的利益，属于一种可以阻止物权变动的债权。承租人行使优先购买权的范围不仅限于出租人将租赁房屋出售，还包括其他情况。

行使优先购买权的条件

首先，承租人必须与出租人签订合法有效的租赁合同，否则承租人将无法享有优先购买权。但是，如果出租人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属，承租人将无法主张优先购买权。其次，承租人必须在规定的期限内行使优先购买权。如果出租人在出售之前通知了承租人，承租人必须在接到通知的15天内行使优先购买权。如果出租人决定拍卖房产并已通知了承租人，承租人需在接到通知的5天内行使优先购买权。第三，承租人只能在同等条件下行使优先购买权。同等条件指的是承租人购房的条件与第三方购房的条件相同，包括房价、支付方式等。承租人不能以优于第三方的购买条件购买房屋。

不享有优先购买权的情况

根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，承租人在以下情况下无权主张优先购买权：(1) 房屋共有人行使优先购买权的情况下，按份共有人与承租人分别主张优先购买权时，按份共有人优先。如果房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权，原共有人优先。(2) 出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。