一、优先购买权的行使条件

根据相关法律规定，如果出租人与第三人签订了合同，但尚未办理过户和登记手续，并且承租人在知道或应当知道这种情况的3个月内提出了优先购买要求，那么无论第三人是否善意，以及租赁合同是否登记，承租人都有权要求优先购买该房屋。如果房屋已经过户登记为第三人所有，那么承租人是否可以行使优先购买权将取决于第三人是否善意。对于判断第三人是否善意，需要考虑租赁合同是否登记以及第三人是否知晓租赁事实等因素。

二、法律规定

根据我国相关法律规定，房屋承租人享有优先购买权。优先购买权是指特定人根据法律规定或约定，在出卖人将标的物出售给第三人时，有权在同等条件下优先购买的权利。我国的《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法律中分别规定了按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权的情况。