如何确定转租是否构成违约

根据《合同法》第224条的规定，承租人只有在出租人的同意下才能转租，否则将违反法律规定。如果最初的租赁合同中有关于转租的约定，则可以符合约定。因此，只有在出租人同意的情况下，转租才是有效的。

案情简介

2010年9月，张某将自己的店面出租给李某，租期为两年。双方约定：李某不得转租，否则张某有权解除租赁合同。2011年8月，李某将该店面转租给赵某，租期为一年，并约定期满可以续签。2012年1月，赵某被房主张某告知将收回该店面，赵某认为李某隐瞒真相，擅自将店面转租给自己，导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院，请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中，就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。

分歧

第一种意见认为，转租合同无效。根据《合同法》第224条的规定，未经原出租人同意的转租合同是无效的。由于李某与赵某的转租合同违反了租赁合同中明确约定的不得转租的规定，因此李某的转租行为是无权处分的。因此，李某与赵某的转租合同无效，赵某的诉讼请求不应得到支持。

第二种意见认为，转租合同有效。根据《合同法》第224条的规定，该条仅赋予了出租人解除原合同的权利，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性和保护各方当事人合法权益的角度出发，如果承租人与次承租人之间的转租合同没有违反法律规定，那么转租合同不应被认定为无效。

分析

笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。

对于租赁中的转租问题，根据我国《合同法》第224条的规定，只有在经出租人同意的情况下，转租合同才有效。但对于未经出租人同意的转租合同是否有效，则没有明确规定。根据具体情况来看，该转租合同是否有效应该视具体情况而定。如果原租赁合同没有明确约定转租问题，在这种情况下，如果承租人擅自转租并未对出租人的利益造成损害，根据合同自由原则和合同的相对性原则，自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方达成的合意即构成有效合同。如果原租赁合同明确约定未经出租人同意不得转租，那么承租人的自行转租行为违反了诚实信用原则，属于违约行为，此时转租合同应该是无效的，出租人可以解除合同并收回租赁物。对于善意的次承租人来说，可以根据无效合同的处理规定要求承租人赔偿损失。

在本案中，张某和李某已经在原租赁合同中明确约定，李某不得转租，否则张某有权解除租赁合同。由于李某隐瞒真相，将店面转租给赵某，李某此时没有转租的权利，转租合同应当视为无效。因此，笔者认为赵某的诉求不能得到支持。不过根据无效合同的处理规定，《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。