1、房产和土地分别卖于不同买方时，合同无效

根据法律规定，房屋买卖合同的有效性需要满足一定的条件。其中之一是，房屋买卖合同的标的物所有权必须通过房屋所在地的房管部门登记过户。如果房产和土地分别卖给不同的买方，或者房屋买卖合同没有进行登记过户手续，该合同将被视为无效，无法实现房屋所有权的转移。即使房屋已经交付使用，合同仍然无效。因此，如果卖方未办理登记过户手续，买方可以主张合同无效，并要求对方赔偿相应的损失。

2、产权主体问题导致合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。如果非所有权人出卖他人的房屋，买卖行为将被视为无效。此外，如果房屋为多人共有，出卖共有房屋时必须取得其他共有人的同意，并提交共有人同意的证明书。如果部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有房屋，该买卖行为也将被视为无效。

3、价格欺诈和显失公平导致合同无效

在买卖城市私有房屋时，双方应当按照按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准来议定价格，并经房屋所在地房管机关同意后方可成交。一旦买卖合同生效，双方都不得因价格高低无故反悔，必须按照合同约定的价款、期限和方式进行交付。

购房合同的作用

购房合同具有以下几个重要作用：

1、确认买卖双方的房屋买卖关系

购房合同是确认买卖双方当事人之间房屋买卖关系的主要文件。它明确了买卖双方的权利和义务，成为整个买卖过程中履行的重要依据。

2、必备的按揭贷款材料

购房合同是办理按揭贷款所必需的重要材料之一。银行或其他金融机构在审批按揭贷款时，通常要求提供购房合同作为贷款的依据。

3、缴纳营业税和契税的依据

购房合同是卖方缴纳营业税和买方缴纳契税的依据之一。税务部门会根据购房合同中约定的房屋交易价格来计算相应的税款。

4、办理房产登记和交易手续的文件之一

购房合同是办理房产登记和其他交易手续的重要文件之一。房屋买卖合同的内容和约定将被用来验证房产交易的合法性，并作为办理相关手续的依据。