商品房广告的法律性质

根据相关法律规定，商品房广告原则上属于要约邀请，但在满足一定条件时，可以被视为邀约。

要约的定义和法律效力

要约是指当事人意图订立合同的表示，一旦接受即可产生合同的可能性。要约一旦发出，对双方都有一定的拘束力。如果要约人违反了有效的要约，将承担法律责任。

商品房广告的法律规定

根据最高人民法院的解释和《合同法》的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请。但是，如果广告中对商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施做出了具体明确的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响，那么这些说明和允诺将被视为要约。即使这些说明和允诺没有包含在商品房买卖合同中，它们仍然应被视为合同内容，违反者将承担违约责任。

此外，《合同法》还规定，如果商业广告的内容符合要约的要求，也应被视为要约。

如何防范商品房广告风险

为了避免受到开发商广告的误导，购房人应该谨慎对待开发商的销售广告和宣传资料。如果这些广告和资料不满足要约的条件，即不具有法律效力，购房人最好进行实地考察，不要被夸大其词的宣传所迷惑。

为了增加对开发商的约束力，购房人可以在合同中明确规定开发商的宣传广告和承诺，并将其作为合同条款。这样一来，购房人就能够更好地保护自己的权益。

商品房销售广告的法律性质

商品房销售广告在原则上属于要约邀请或要约引诱，旨在邀请购房者提出购房要约。作为要约邀请的售楼广告是没有拘束力的。因此，商品房销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。

如果销售广告中存在虚假宣传，开发商只违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。

然而，在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达80%、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等内容，需要具体问题具体处理，不能简单地视为要约邀请。