买商品房经常出现的问题及法律解决办法
点击数：20 更新时间：2026-10-16
最高人民法院于2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房交易中常见的问题进行了明确规定。其中，第八条和第九条首次明确适用惩罚性赔偿责任，解决了商品欺诈等纠纷处理的争议，确保各级法院统一适用法律，保护消费者的合法权益。
1. 商品房预售和现售的影响
根据《合同法》第286条的司法解释，建筑工程的承包方行使优先权会对开发商产生重大影响。如果开发商欠施工企业的钱，施工企业可以通过法院将建筑工程卖掉并追回欠款。但这会对已经与开发商签订合同的购房人造成影响，因为他们无法履行合同。这种情况下，购房人可以认定销售方构成欺诈，并要求解除合同并获得赔偿。
2. 抵押问题
如果开发商在售楼前已经将商品房抵押出去，但在与购房人签订合同时隐瞒了这一事实，或者合同签订后未办理登记备案且未告知购房人房屋已抵押，导致购房人无法行使权利，购房人可以要求销售方进行双倍赔偿。
3. 以房屋抵押贷款购房
如果购房人通过将购买的房屋作为抵押来贷款购房，开发商或购房人一方要求确认合同无效或解除合同时，法院应当通知银行作为第三方参与诉讼。
4. 办理房屋产权证的问题
如果由于销售方的原因，购房人无法按照合同约定的期限办理房屋产权证，或者在预售商品房90天内无法办理产权证，销售方应承担违约责任。
根据最高法院的司法解释和审判实践经验，处理商品房买卖纠纷可以从以下几个方面解决：
1. 将销售广告作为合同内容
根据《解释》，销售广告和图片资料应视为要约邀请，只要满足一定条件，即使未载入合同，仍视为合同内容。如果开发商违反了广告中的承诺，应承担违约责任。
2. 退还定金
如果因双方意见不一致导致签约失败，买房人交纳的定金应如数退还。如果签约失败不是当事人的责任，出卖人不得以任何借口占有定金。
3. 要求退房和赔偿
如果房屋质量不合格，买房人可以要求解除合同并获得赔偿。在保修期内，出卖人应承担修复责任；如果出卖人拒绝修复或拖延修复，买房人可以自行或委托他人修复，并要求出卖人承担修复费用和其他损失。
4. 恶意欺诈的赔偿
如果出卖人恶意欺诈，买房人可以要求双倍赔偿。具体情况包括未告知抵押情况、未告知房屋已经出售给第三人、提供虚假预售许可证明等。
5. 不能如期取得房产证的赔偿
如果由于出卖人的原因，买受人在一定期限内无法办理房产证，出卖人应承担违约责任。如果超过规定期限一年，买受人无法办理房屋所有权登记，出卖人也应解除合同并赔偿损失。