商品房销售广告和宣传资料的法律性质

根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请。然而，如果开发商在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的证明和允诺，并且这些确定具有重大影响，影响了商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定，那么这些广告和宣传资料就应当被视为要约。

业主发现开发商擅改规划的纠纷

在购买房屋时，业主们在开发商的广告宣传和售楼部的楼盘模型上看到，自己所购房屋的窗台下是美丽的屋顶花园。然而，当业主入住后才发现，原来屋顶花园并不存在，而是6个中央空调系统冷却塔！经过多次交涉无果后，2003年9月，广州市天河区某楼盘的8户业主决定将开发商告上法庭，要求追究其擅改规划的责任，并要求拆除这些冷却塔。然而，今年8月，法院一审判决认为，原告未能提供充分证据证明现安装冷却塔的部位原设计为屋顶花园，因此不予支持。业主们目前已经补充收集了大量证据，并向上级法院提起上诉。

业主与开发商纠纷中的证据问题

律师指出，当业主与开发商发生纠纷时，双方都需要持有大量有效证据。否则，即使业主有理也可能得不到法院的支持。然而，由于业主的实力和资源往往难以与开发商抗衡，取证过程中可能会缺乏经验并遇到挫折。

业主诉求：拆除冷却塔并办理房产证

该楼盘位于广州市天河区，开发商是广州某房地产开发公司。其中一位业主陈某向法院诉称，他于1999年12月24日与被告广州某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定被告将该楼盘第10层的商品房出售给他，房屋建筑面积为69.3平方米，售价为4100元/平方米，总金额为28.4万余元。然而，被告收款后多次违约，既没有按时办理房产证书，又擅自改变规划，在2002年11月在该楼盘E层（原规划为屋顶花园）建设了6个中央空调系统冷却塔，损害了业主的合法权益。由于多次交涉未果，业主只能起诉请求法院判令，被告房地产公司向业主支付因延期办理房产证而产生的损失，同时要求被告交付房产证并拆除已建好的6个中央空调系统冷却塔。其他业主也提出了类似的诉求。

开发商辩称：冷却塔与规划无关

被告房地产公司辩称，合同中的“竣工验收”是指双方在预售合同约定的建筑工程质量验收合格。因此，房地产公司在取得竣工验收备案后的30天内只需要办理测绘和权属登记手续，而不需要办理房产证。

房地产公司进一步辩称，在办理房产证的过程中，如果因政府部门、测绘单位和按揭贷款银行等相关单位的行为导致房地产公司延迟办理产权证的时间，法院应予以扣减。该公司在2000年9月已经竣工并按规定进行了各项验收，但由于天河区率先实行竣工验收备案制度，导致该楼盘直到2002年1月才办理了竣工验收备案手续。竣工验收备案是办理房地产权证的首要工作，而因政府部门原因，该楼盘项目被延迟了481天。