房产公司违约问题及责任追究

背景

郑州王女士在咨询中提到，她与一家房产公司于2008年2月签订了一份商品房销售合同。合同规定，房产公司应在2008年11月30日前将符合约定标准的商品房交付给王女士。然而，当王女士于2008年12月前往验收房屋时，她发现交付的商品房存在多个问题，包括不符合合同约定的交房标准和绿化及公共设施方面的约定。

问题分析

根据王女士的描述，房产公司的行为可能构成违约。争议焦点在于销售广告和宣传资料是否构成要约邀请，以及房产公司是否在施工过程中更改了宣传资料确定的建设内容，从而违约。

要约邀请与具体承诺

根据《合同法》第十五条第一款的规定，销售广告和宣传资料在性质上属于要约邀请。然而，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定了一个例外情况。如果销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，那么这些资料应被视为具体承诺。根据王女士提供的信息，房产公司在商品房销售和宣传资料中的说明对合同的订立和房屋价格具有重大影响。此外，合同补充协议中对绿化和公共设施的约定也具体明确。因此，可以认定房产公司对购房者的商品房销售广告和宣传资料已被视为具体承诺。

商品房预售特征与违约行为

商品房预售与现房销售的最大区别在于，交易发生时房屋尚未建成，买受人只能通过出卖人提供的资料和想象来了解房屋情况。根据王女士提供的信息，房产公司在中心水景广场的宣传资料中明确标明了喷泉水带、水景观等图案，并在与王女士签订的补充协议中作出了承诺。然而，在施工过程中，房产公司擅自更改了中心水景广场的建设内容，使实际情况与宣传资料存在较大差距。这种行为违反了《合同法》第六十条的规定，即当事人应按约定全面履行自己的义务，同时也违反了补充协议的约定。因此，房产公司的行为已构成违约。

责任追究

根据合同的约定，王女士可以追究房产公司的违约责任。她可以要求房产公司按合同约定的标准交付合格商品房，或者要求返还已支付的购房款。此外，王女士还可以要求房产公司承担由于违约行为造成的其他损失。