商品房销售广告的法律性质

一、邀约邀请性质的商品房销售广告

根据《合同法》第15条第1款的规定，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等属于要约邀请。同样地，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定商品房的销售广告和宣传资料也属于要约邀请。因此，商品房销售广告原则上属于邀约邀请性质。

邀约邀请的内容通常是模糊的、不具体的，不构成法律行为。因此，商品房销售广告中开发商的承诺不能作为商品房买卖合同的条款。例如，开发商宣传广告中声称“环境优美，交通便利”，由于缺乏具体明确性，这属于邀约邀请。即使开发商最后提供的商品房环境并不优美，交通也不便利，开发商无需为虚假广告承担违约责任。

二、邀约性质的商品房销售广告

根据《合同法》第15条第2款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据《合同法》第14条的规定，要约必须具体明确，并经受邀约人同意要约人即受该意思表示约束。符合这两个条件的商业广告即为邀约。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条进一步规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的话应承担违约责任。

根据上述规定，商品房销售广告被认定为要约要满足三个条件：第一，出卖人对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确；第二，这些允诺和说明针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；第三，这些允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。

然而，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于“重大影响”的界定缺乏客观的判断标准，存在较大主观性。不同的法官可能对于订立合同与否或订立合同时间的影响有不同的理解，导致不同法院对相同案件的判决结果不一致。