签订商品房转让定金协议

同为苍南龙港人的吴先生和陈女士，于4月16日签订了一份商品房转让定金协议书。根据协议约定，陈女士以92万元的价格将市某小区的一套尚未办理产权登记的商品房转卖给吴先生，定金为10万元，其余房款要在4月30日前一次性付清。协议中还规定，如果吴先生反悔，10万元定金将作废；而如果陈女士反悔，则需要加倍返还定金。

房产新政导致贷款无法办理

就在吴先生支付了10万元定金的第二天，国务院发布了《房产新政》，其中规定，对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。由于吴先生无法办理贷款，他的购房资金不足。吴先生认为，国家房贷政策的变化属于法律上的“不可抗力”或“情势变更”，因此要求陈女士退还10万元定金。

争议焦点：房产新政是否属于“不可抗力”或“情势变更”

吴先生希望与陈女士商议，由于无法办理贷款，他无法购买房屋，因此是否可以废除购房协议并退还10万元定金。在吴先生看来，房产新政属于“不可抗力”或“情势变更”，因此合同无法履行并不是他的责任。陈女士及其代理律师表示，吴先生的要求没有依据，既然是吴先生反悔，那么按照协议的规定，10万元定金将作废。

法律解读

定金合同的性质

法官审理后认为，原、被告签订的商品房转让定金协议书属于立约定金合同。该合同的当事人意思表示真实，内容合法，协议自实际交付定金之日起生效。给付定金的一方吴先生如果不履行约定的债务，就无权要求返还定金。

吴先生无权要求返还定金

原告拒绝与被告签订购房款支付协议，属于不履行约定债务的行为。因此，原告无权要求被告返还定金。

房贷新政并未导致合同无法履行

关于原告提出受房贷新政影响无法办理贷款的理由，法院认为，双方在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付余下按揭款项，且原告明知在一定期限内尚不能取得房产权证。因此，国务院关于房贷调控政策的出台，并不必然导致原、被告之间的商品房买卖合同无法继续履行。因此，原告主张的事实与适用情势变更规定的条件不符，原告无法要求解除合同并返还定金，法院不予支持，并依法驳回原告的诉讼请求。

定金合同中的按揭约定

法院认为，双方在签订协议时约定以陈女士的名义支付按揭款项，吴先生将按揭款项支付给陈女士，这样的安排本身已存在，房产新政并不影响吴先生按照约定的方式支付按揭款项。最终，法院裁定驳回吴先生的诉讼请求，并要求吴先生承担案件受理费用。