商品房交房不合格能要双倍赔偿吗

根据相关法律规定，商品房交房不合格不能要求双倍赔偿。然而，在以下情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿：

1. 未告知抵押情况

在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

2. 出卖给第三人

在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

3. 故意隐瞒预售许可证明

在出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或被撤销、解除的情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

4. 故意隐瞒已抵押情况

在出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或被撤销、解除的情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

5. 故意隐瞒已出卖或拆迁补偿安置情况

在出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的情况下，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿

《商品房买卖合同司法解释》中规定的惩罚性赔偿制度对于保护买受人的合法利益、制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为、维护房地产市场的交易安全以及促进社会诚信建设具有重要意义。本文将首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，然后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。

一、适用惩罚性赔偿的前提问题

适用惩罚性赔偿需要满足以下前提条件：

1. 请求权主体是买受人

适用惩罚性赔偿的请求权主体必须是商品房的买受人。商品房是指房地产企业开发并对社会公众销售的房屋，而存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，因此不适用惩罚性赔偿规定。买受人可以是自然人、法人或其他组织，购房目的可以是生活消费或投资盈利。

2. 特定情形下适用

惩罚性赔偿制度只适用于《商品房买卖合同司法解释》第8条和第9条规定的六种欺诈和违约行为，而不适用于其他欺诈和违约行为，如虚假广告、定金陷阱、质量缺陷和面积误差等。对于其他欺诈和违约行为，出卖人只需承担一般的违约责任。

3. 以合同无效或效力终止为前提

惩罚性赔偿的适用必须以买卖合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿时，首先应请求宣告买卖合同无效或请求撤销、解除买卖合同。如果买受人不请求确认买卖合同无效或不请求撤销、解除买卖合同，即使出卖人存在欺诈和恶意违约行为，买受人也不能主张惩罚性赔偿。

4. 与一般违约赔偿有区别

惩罚性赔偿与一般违约赔偿不同。合同无效或被撤销、解除时，当事人应承担合同缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除时，违约方应承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两种赔偿都是为了填补损失，而惩罚性赔偿则是为了惩罚出卖人的欺诈和恶意违约行为，除了承担填补性赔偿外，还需承担相应的惩罚性赔偿。然而，惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。

5. 与双倍赔偿不同

惩罚性赔偿与双倍赔偿不同。惩罚性赔偿并非直接适用于《消费者权益保护法》，而是在商品房买卖合同纠纷中具体运用的制度。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，在不同领域可以设计出不同的法律制度。例如，《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应按照消费者的要求增加赔偿损失，增加赔偿金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或销售明知不符合食品安全标准的食品的，消费者除要求赔偿损失外，还可以要求支付价款十倍的赔偿金。

与《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿相比，《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿有所不同。前者适用于经营者提供商品或服务有欺诈行为的情况，赔偿限额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈和恶意违约的情况，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍。具体赔偿金额根据案件具体情况，由法官根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况以及买受人受侵害程度和填补性赔偿数额等因素自由裁量确定。

惩罚性赔偿适用情形之一：恶意违约

根据《商品房合同司法解释》第8条规定，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。在商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程和建成后的商品房享有所有权，有权处分名下财产，可以将在建工程抵押给第三人获取建设资金，或将商品房再次出售给第三人。当不同权利发生冲突时，法院需要审查抵押合同和后续买卖合同的效力，保护第三人的利益。这意味着买受人的合同目的落空，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。然而，法院保护第三人的利益并不是为了维护出卖人的自由处分权，而是为了保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖进行的交易行为。

买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约和买受人合同目的无法实现并请求解除买卖合同为前提。反之，在以下情况下，买受人不需要主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：

1. 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
2. 第三人行使抵押权，支付全部或大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
3. 出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
4. 出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

惩罚性赔偿适用情形之二：欺诈

根据《商品房合同司法解释》第9条规定，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。根据《商品房合同司法解释》第2条规定，出卖人必须取得预售许可证才能预售商品房。如果出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。转让抵押物应经抵押权人同意，并应提前清偿债务或提存。如果未经抵押权人同意而转让抵押物，则抵押权人仍有权行使抵押权。当一套房屋被多次出售且多份买卖合同都有效时，出卖人可选择如何履行合同，最终只有一位买受人能够取得房屋产权，其他买受人的合同目的将无法实现。出卖人作为拆迁人，以位置和用途特定的房屋对被拆迁人进行产权调换。根据《商品房合同司法解释》第7条规定，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人可以请求优先取得补偿安置房屋，法院将予以支持。第三人的合同目的将无法实现。因此，出卖人应坚持诚实信用原则，如实告知与商品房买卖合同相关的事项。如果出卖人隐瞒真相导致买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求法院宣告合同无效、解除合同或撤销合同。