什么是业主公约

业主公约是为了加强本物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用而制定的一项规章制度。

业主公约的法律效力

一、地域效力

业主公约的地域效力范围是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等。具体的物业管理区域应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。由于物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上具有整体性，为保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会组织。因此，业主公约只对物业管理区域内的人的行为发生效力，包括居住区、大厦区、工业区等。物业管理区域的具体划分办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。然而，目前很少有地方出台详细的物业管理区域划分办法，导致事实上存在一个物业管理区域多家管理的问题，我们应该予以关注。

二、对人的效力

业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此其效力范围涉及全体业主。以下几点值得说明：

1. 业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。例如，业主出租自有物业应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品则不受业主公约的约束。
2. 业主公约对非业主物业使用人也产生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人。由于业主公约的核心内容是规范物业的使用秩序，而非业主使用人的行为不可避免地会影响物业的状态。业主委员会或物业管理企业需要直接与非业主物业使用人打交道，因此需要将其纳入物业管理活动中。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。
3. 业主公约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权会发生变动并转移给受让人。然而，业主公约无需新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动对其产生效力。可以理解为继受人在取得物业时，默示地对已经生效的业主公约存在认可，并自愿接受业主公约的约束。
4. 业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理合同。一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。在合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实践中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业进行管理的依据。业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的同时要承担一定的义务。因此，在签订业主公约时要特别注意自己能够处理的事项以及受物业限制的事项，确保保护自己的利益。需要提醒的是，如果物业的服务与公约不一致，那么我们就不必遵守。通常情况下，业主公约是对特定小区的业主进行约束的规章制度，往往由小区业主或业主大会共同制定，只对特定地域的特定人产生效力。