明明白白签《公约》

物业管理纠纷的原因及解决方法

开发商交房前遗留问题导致物业管理纠纷

根据北京市居住小区管理办公室的相关人士介绍，物业管理纠纷的绝大多数原因在于开发商交房之前，未能解决建设时期遗留下来的问题。物业管理公司接手后，由于与开发商的交涉不力，往往将这些问题转嫁给住户，从而引发纠纷。

例如，一些小区建设较早，配电设施无法满足住户的用电需求。当住户找到物业管理公司要求改线时，物管公司往往认为这是开发商应该解决的问题，因此不愿意进行改动。由于物管公司对此置之不理，许多住户私自改线，给配套设施带来了诸多隐患。

除了开发商与物管公司之间的扯皮和推诿责任的因素外，住户在购房后未能认真验收房屋也是问题的重要原因。

房屋验收的重要性及验收事项

物业接收和物业交付核验单

物业验收是购房的最后一步手续，包括物业接收和签订物业交付核验单两个过程。

房屋质量的核查

在物业接收过程中，需要核查以下几个方面的内容：

1. 房屋的质量：查看开发商是否持有建筑工程质量核验合格证书，并确认相关信息的清晰度和协调性。同时观察房屋外墙和地面是否存在裂缝、下沉、鼓出或凹陷等异常情况。
2. 房屋的设备器具：这部分的审验尤为重要，因为它直接影响入住后的正常生活。需要测试给排水、电力、空调、通讯和其他电器等设备的正常运转情况。通常情况下，普通住宅每户应独立设置口径不小于20毫米的干式水表，每户用电负荷设计功率不低于4千瓦，并选用10（40）A单相电度表。每户还应设置足够数量的电话插座、空调插座、电视插座等。
3. 房屋的共用设备：包括电梯、消防设备、燃气系统、暖气、小区环境、停车位、保安系统等的测试。
4. 房屋的结构面积：核查房屋的结构和面积是否与开发商事先签订的销售合同一致，并了解公用面积分摊情况以及使用面积与建筑面积的差异。

当物业验收合格后，购房者满意后可以与开发商签订《交屋看房记录表》（或称物业交付核验单），从而结束整个房屋交易过程。在填写该表时，购房者应慎重对待。对于无法确认的事项，应不记录或写上"暂不清楚"、"无法确认"等字样。如果发现问题，应如实记录并要求开发商限期处理，不可盲目入住。

物业管理公约的签订

明确业主和管理者的权利和义务

《物业管理公约》是一种将业主（或使用者）和管理者对于特定物业的权利和义务以文字形式确定，并对全体业主（或使用者）和管理者具有约束力的文件。本质上，它是业主和管理者就特定物业的管理、使用、有偿服务等问题达成的书面协议。订立公约的目的是明确有关物业管理各项规则，使业主和管理者都有共同遵守的行为准则。

在验收完房屋后，住户可以与开发商或指定的物管公司签订《物业管理公约》。住户可以根据自己的验收结果，将不同的房屋问题分别交由开发商或物管公司处理，以避免在交房后互相推诿责任。