租赁违章建筑的法律处理方式

背景

根据我国法律规定，未依法取得房屋所有权证的违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。本文讨论了一起租赁违章建筑的案件，原告要求被告腾房并支付拖欠的租金。

审理结果

经过审理，法院认为该租赁合同无效。根据《中华人民共和国城市产地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。因此，该合同属于无效民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。

第一种意见

根据该意见，被告已使用原告所有的违建房，应支付使用费，其数额参照市场价，一般与约定租金数额相同。考虑到被告已实际使用2年，拖欠1年房租，被告应支付1年使用费27000元并腾房。原告已履行1年合同的情况应予以维持。这种处理办法能平息当事人纷争，但对违建行为予以法律保护，维护了原、被告双方利益。

第二种意见

根据该意见，判决驳回原告请求并收缴其非法所得。原、被告所订立的租赁合同违反国家规定，属于无效合同。原告在此过程中有一定过错，因为其不具备房屋所有权证，而被告在签订合同时未严格审查争议房屋的权利是否完整，明知其是违建而与之订立合同。因此，原告收取的租金等非法所得应予以收缴。本案应依据《中华人民共和国民法通则》的规定，收缴原告非法所得27000元及预期所得27000元。

第三种意见

根据该意见，认定该租赁合同无效，被告应支付使用费，标准应以房管部门规定的数额为准，不应以双方约定的租金计算。原告依无效合同取得的财产27000元房屋租赁金应依法返还给被告。法院应当向房产管理机关提交司法建议书，对违章建筑的所有人进行整改处罚。本案应判决被告支付原告2年房屋使用费（房管部门核定），原告退还被告收取的房屋租金27000元。

结论

笔者同意第三种意见。根据该意见，被告应支付使用费，原告应退还被告收取的房屋租金。此外，法院应向房产管理机关提交司法建议书，对违章建筑的所有人进行整改处罚。