设定抵押的房屋买卖合同如何履行

抵押房屋买卖合同的履行问题

一、未经抵押权人同意的情况

根据建设部《房屋登记办法》(建设部令第168号)第34条的规定，如果在签订房屋买卖合同后，出卖人未经抵押权人（银行）同意，也未清偿债务以消灭抵押权，房屋管理机关将无法为买受人办理房屋所有权转移登记手续。这种情况下，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现。买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。

二、买受人要求继续履行合同的处理

如果买受人要求继续履行合同，并办理房屋所有权转移登记，法院应当向买受人释明情况，告知其需要变更诉讼请求。经过释明后，如果买受人坚持不变更请求，法院应驳回其诉讼请求。

三、买受人行使涤除权的处理

如果买受人根据物权法的规定行使涤除权，法院应准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务以消灭抵押权。同时，法院应将清偿债务所支付的金额从未付购房款中扣除，并在抵押权消灭后为买受人办理房屋转移登记手续。