买房时房屋存在履行风险且卖方拒绝提供担保怎么办

案件简介

原被告签订房屋买卖合同后，因被告的行为导致丧失原告信赖，原告要求解除合同。

2015年2月26日，原告李某某和被告王某某签订《房屋买卖合同》一份，约定房产位置、面积、总价及付款方式等，但原告了解到被告尚有民间借贷和房屋贷款未归还，合同项下房屋的房产证与土地证押在第三处;原告认为《房产买卖合同》中约定相对模糊不够详细，容易产生交易安全问题，为此原告于同年2月28日提出再签订一份补充合同，但其多次电联被告商定签订都被推脱，只向其要钱。之后原告先后两次发函要求解除合同。另查明，被告上述房屋设有三处抵押，共抵押金额为96.6万元。

(案例索引(2016)苏02民终2637号)

裁判结果

房屋未被涤除抵押权，被告具有过错。原告可依据不安抗辩权拒绝付款，同时不构成违约。

在房屋买卖合同中，抵押权能否解除是决定房屋能否顺利过户及合同履行的关键，房屋出卖人应当有义务将出卖房屋上的权属情况如实详尽的告知房屋买受人。在本案中，被告既未签订补充协议也未及时清偿更未提供适当担保，具有过错。原告据此主张行使不安抗辩权符合法律规定。

律师说法

不安抗辩权的成立要件是什么?行使不安抗辩权后会产生什么效果?

在上述案件中，争议的焦点在于原告不付房款的行为是否成立不安抗辩权的问题。不安抗辩权是在双务合同中应当先履行债务人在有“确切证据”证明后履行债务人在缔约后出现足以影响其对待给付的情形下，可以中止合同并有条件地可解除合同的权利。我国《合同法》第68条明确规定了不安抗辩权适用的情形。可见，不安抗辩权的行使须具备一定的条件。首先，需有法律规定的不安事由的出现;其次，不安抗辩权应当由先履行债务人提出确切证据证明对方不能为对待给付，方可行使。因此，当不安抗辩权行使后，在后履行债务人提供相应担保前，先履行债务人可以中止履行，待其对履行合同提供了适当担保或抗辩事由消失，不安抗辩权归于消灭，先履行债务人才应恢复履行。在本案中，原告虽无有力证据证明被告存在不安事由，但房屋买卖合同属于大宗交易，而且原告亦提供了相应线索证明被告存在不安事由，原告对被告的行为产生合理怀疑属于正常范畴。被告在原告提出合理怀疑并要求签订补充协议后，并未签订补充协议，也未及时清偿欠款涤除抵押权，亦未提供相应担保。被告的不作为使得原告已对被告丧失信赖，因此原告基于法定情形行使不安抗辩权符合法律规定。