房地产开发项目转让手续办理程序及要求

一、房地产开发转让手续的法律依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条的规定，以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十条和第二十一条的规定，房地产开发转让手续需要遵守相关法律法规和地方性法规。

二、提交的材料

办理房地产开发转让手续时，需要准备以下材料：1. 房地产项目转让申请表；2. 转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；3. 计划委员会的立项审批文件；4. 建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；5. 原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；6. 已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，对于房屋建设工程，需要完成开发投资总额的25%以上；7. 工程建设规划设计总平面图；8. 如涉及城市房屋拆迁，还需要提供房屋拆迁安置情况说明；9. 受让方的上月资产负债表、损益表，并提供银行的资信证明；10. 双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；11. 双方签订的房地产转让合同；12. 受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，以及资金落实证明；13. 双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（某些地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；14. 其他当地政府认为需要提供的材料。

三、办理程序和部门

办理房地产开发转让手续的程序和相关部门如下：1. 市县建设委员会；2. 规划部门；3. 土地管理部门；4. 发展改革委员会。

四、说明

房地产转让项目的备案手续只是向政府部门履行的一项义务，不履行备案不会影响转让合同的有效性，但会给转让后的项目开发带来麻烦和障碍。然而，转让必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，也就是说，该条规定是判断房地产项目转让合同是否有效的唯一法律依据。如果转让时未取得土地使用权证书，当地土地管理部门同意补办的话，合同也被认定为有效。

房地产开发项目转让的条件

房地产开发项目通常指已经批准立项、取得完备的土地使用权证、在土地上进行了一定投资、完成了土地上的基础工作（如“三通一平”和勘探、设计等），并经过报建批准、取得施工许可证、具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让是指权利人将其拥有的建设工程项目出售给受让人的民事行为，双方确立权利和义务关系。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》和上海市房地产转让办法中没有明确规定房地产开发项目转让的条件，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条和第二十一条的规定，转让房地产开发项目需要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条的条件。转让房地产开发项目后，转让人和受让人需要在土地使用权变更登记手续办理完毕后的30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。因此，房地产开发项目转让实质上是土地使用权的转让，但与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面。最主要的区别在于项目转让不仅转让了土地使用权，还转让了与使用土地有关的各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。根据相关法律规定和最高人民法院的司法解释，房地产开发项目的转让需要满足以下条件：1. 转让受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方作为自用情况除外）；2. 转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；3. 转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；4. 如果项目土地使用权是通过出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的25%以上。办理房地产开发项目转让需要进行的法律手续包括：1. 如果项目土地使用权是通过划拨取得的，需要办理土地使用权出让手续；2. 进行项目土地使用权的变更登记手续；3. 办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；4. 进行建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；5. 根据相关政府部门的要求，办理其他更名或备案手续。