抵押房屋贷款中的优先受偿权

案情简介：抵押房屋贷款

2012年2月7日，原告某信用社与被告由某签订了一份《个人借款合同》，约定借款本金为人民币200000.00元，利率为月利率8.52‰，借款截止日期为2014年2月5日。原、被告同时签订了《抵押担保合同》，被告由某将自有住宅用房一处抵押给原告，并办理了他项权利证书。借款到期后，原告多次催收，被告未能还款，因此原告将被告告上法庭，请求法院依法判令：1、被告偿还借款本金人民币200000.00元，利息人民币31028.13元，本息合计为人民币231028.13元；2、被告按合同约定的贷款利率在月利率8.52‰的基础上上浮30%标准计算给付逾期借款利息（2014年2月6日起至被告给付之日止）；3、原告对抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告承担。

法院判决：原告对被告的房屋享有优先受偿权

法院经审理认为，被告由某与原告签订的《个人借款合同》真实有效，双方的借贷关系依法成立，应受到法律保护，双方应按约定履行义务。原告已发放贷款，履行了合同约定。借款期满后，被告由某未能履行还款义务，原告要求被告由某偿还借款及利息的诉讼请求合理，应予支持。被告由某与原告签订的《抵押担保合同》并办理了抵押物登记，抵押权设定合法有效，原告有权行使抵押权。被告由某经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告由某于本判决生效后十五日内一次性偿还原告某信用社借款本金人民币200000.00元；二、被告由某于本判决生效后十五日内一次性偿还原告某信用社借款利息及借款逾期利息。三、原告对被告抵押的房屋具有优先受偿权。

律师解释：抵押中的优先受偿权

根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人未履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。优先受偿权是指特种债权人对债务人的全部财产或特定财产享有的优先受偿的权利，该制度起源于罗马法。本案中，由某与某信用社签订的贷款合同及抵押合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具备合法有效性。现在由某未能履行还款义务，根据上述法律规定，某信用社有权主张通过对抵押的房屋进行折价，或者通过拍卖、变卖该房屋的价款的方式实现优先受偿。