同一房屋有两个抵押权怎么办,期房抵押登记需什么材料

同一房屋有两个抵押权怎么办

在法律领域，优先受偿权是抵押权人所享有的重要权利之一。当同一房屋上设定了多个抵押权时，如果抵押人无法履行债务导致抵押权人需要实现抵押权，根据已登记的债权数额，第一顺位抵押权人将优先受偿，后续顺位的抵押权人依次受偿。这意味着如果前一顺位抵押权人已经完全受偿后，后一顺位抵押权人将无法实现其抵押权并遭受经济损失。因此，优先受偿的顺位决定了抵押权人能否实现其抵押权。

《民法典》第414条规定的清偿顺序

根据2021年1月1日生效的《民法典》第414条规定，当同一财产向两个以上债权人抵押时，拍卖或变卖抵押财产所得的价款将按照以下规定进行清偿：

1. 已登记的抵押权按照登记的先后确定清偿顺序；
2. 已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿；
3. 未登记的抵押权按照债权比例清偿。

对于其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用上述规定。

在《民法典》生效之前，《物权法》第199条规定了同一财产向两个以上债权人抵押时，在拍卖或变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：

1. 已登记的抵押权按照登记的先后顺序清偿；如果顺序相同，则按照债权比例清偿。
2. 已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿。
3. 未登记的抵押权按照债权比例清偿。

根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间是指登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。

抵押权变更登记对受偿顺序的影响

要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，需要确定办理债权数额减少的变更登记是否影响抵押权的顺位。这涉及到登记时间是指抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。

然而，《物权法》第194条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。因此，抵押权人放弃抵押权顺位所办理的抵押权变更登记会对抵押权的顺位产生改变。

债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的一部分。根据对抵押权变更登记的理解，它并不改变抵押权的主体，只是抵押的客体和内容发生变化，并不影响抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记是先后关系。因此，债权数额减少的抵押权变更登记不会影响抵押权的顺位，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。

期房抵押登记所需材料

在办理期房抵押登记时，需要提交以下证件：

1. 期房抵押申请
2. 预购（售）合同（预售合同已登记备案的全套）
3. 抵押合同
4. 开发商同意抵押证明
5. 贷款合同
6. 授权委托书及代理人身份证明复印件
7. 登记机关认为必要的其他文件及资料