房产抵押未登记的法律后果及优先受偿权

案例简介

2012年3月7日，南昌市某物资总公司与陶某签订了一份房屋抵押借款协议，约定借款金额为50万元，借款期限为2个月。物资总公司以其名下的一栋房产的一层作为抵押物提供给陶某。同日，陶某支付了50万元现金给物资总公司的法定代表人徐某。随后，物资总公司将借据和抵押房屋产权证原件交给了陶某。在同一个月的22日，物资总公司再次向陶某借款，双方签订了一份借款协议，约定借款金额为100万元，借款期限为1个月。物资总公司以其名下该栋房产的第二层作为抵押物。同日，陶某支付了100万元现金给物资总公司的法定代表人徐某。然而，这两份合同中所涉及的抵押房产并未在房管部门办理抵押登记手续。陶某以为物资总公司提供了房产作为抵押物，但由于未进行抵押登记手续，陶某无法主张优先受偿权。

法院判决

法院审理认为，原告与被告之间的债权债务关系明确，被告两次向原告借款共计150万元且未归还，有相关的房屋抵押借款协议和借据作为证据，证据确凿，法院予以确认。被告未偿还借款，导致本案诉讼的发生，应承担全部责任。原告要求被告归还150万元借款，依法有据，法院予以支持。然而，由于双方的借款协议和借据中均未约定利息，因此原告只能主张借款到期后的逾期利息。至于双方约定的抵押房产，由于仅交付了房屋产权证而未办理抵押登记手续，鉴于原告未主张优先受偿权，法院不予处理。综上所述，法院判决南昌市某物资总公司归还原告陶某150万元借款，并承担利息。

律师解析

在具备财产担保的债权人要享有优先受偿权时，需要同时满足以下条件：1. 抵押物必须有效。根据《担保法》规定，某些财产无法作为抵押物（如土地所有权、医院的医疗设施）。如果破产企业以被依法查封、扣押的财产作为抵押物，则抵押本身无效，不存在优先权问题。2. 抵押合同必须生效。根据《担保法》规定，当事人以特定财产（如土地使用权、城市房地产、运输工具、机器设备）作为抵押物时，应进行抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。例如，破产企业以自己的机器设备向银行提供抵押贷款，若未进行抵押登记，则抵押合同无效，也不存在优先权问题。3. 抵押物未灭失。根据《担保法》规定，财产担保的债权人享有的优先受偿权仅限于担保物的范围内，若担保物在行使优先权之前已经灭失，则优先权也随之消失，债权人的债权只能作为破产债权。但若第三人对担保物灭失负有赔偿责任，债权人对赔偿金额仍享有优先权。4. 抵押不得撤销。根据《破产法》规定，破产企业在特定期间内对原本没有财产担保的债权提供抵押担保时，清算组可以依法向人民法院主张撤销。通过以上解析，我们可以了解到房产抵押未登记会导致债权人丧失优先受偿权的后果。因此，在进行抵押交易时，债权人应确保抵押物的有效性，并及时办理抵押登记手续，以保障自身的权益。