房地产抵押的法律程序

房地产抵押是指抵押人合法占有房地产并以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人未履行债务时，抵押权人有权依法优先以抵押的房地产拍卖所得款项进行偿还。

1. 设定抵押权的条件

依法取得的房屋所有权和土地使用权可以设定抵押权。通过出让方式取得的土地使用权也可以设定抵押权。办理房地产抵押时，需要提供土地使用权证书和房屋所有权证书。

2. 签订抵押合同

房地产抵押的双方即抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

3. 优先受偿权

如果设定房地产抵押权的土地使用权是通过划拨方式取得的，拍卖抵押的房地产后，抵押权人在优先受偿前需从拍卖所得款项中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

需要注意的是，签订房地产抵押合同后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。当需要拍卖抵押的房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但抵押权人无权优先受偿拍卖新增房屋所得款项。

房屋抵押人的权利和义务

1. 权利

房屋抵押人享有以下权利：

1) 对抵押的房屋享有所有权，并有权获得抵押房屋的各种收益。

2) 对抵押房屋享有处分权，但在转让抵押房屋时，需要事先得到房屋抵押权人的同意。

3) 可以多次对抵押房屋进行抵押，但要确保多个抵押权所担保的债权总额不超过抵押房屋的价值。

4) 可以将抵押房屋出租。

2. 义务

房屋抵押人的主要义务是保管义务，即妥善保养和维护抵押房屋。如果抵押人对抵押房屋造成损害导致其价值减少，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少价值相当的担保。

如果抵押的房屋毁损或灭失，抵押人应以其他财产充抵押的房屋。当抵押房屋因不可抗力等原因毁损或灭失，而不是抵押人的过失时，抵押人可以向房屋抵押权人提供赔偿请求权作为担保，也可以将赔偿请求权转让给抵押权人以免除责任。