房产公司抵押房产买卖合法性分析

相关法律规定

根据《民法典》（2021.1.1生效）第406条规定，在抵押期间，抵押人有权转让抵押财产。如果当事人另有约定，应按照约定执行。抵押财产转让不会影响抵押权的效力。抵押人在转让抵押财产时，应及时通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权益，可以要求抵押人提前清偿债务或将转让所得的价款提存。转让所得价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。与《民法典》相冲突的法规将被废止。在《民法典》生效前，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产。抵押人应将转让所得的价款提前清偿债务或提存。转让所得价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务可消灭抵押权。第一百九十二条规定抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。如果债权转让，抵押权也一并转让，但法律另有规定或当事人另有约定除外。

个人房屋抵押贷款风险种类

目前个人住房抵押贷款存在以下三种风险：一、借款人方面的风险：个人借款用于住房消费，如果借款人不按期还款，会产生风险。风险产生原因可分为主观原因和客观原因。主观原因包括借款人故意拖欠、诈骗、虚假借款和恶意不还款；客观原因包括借款人失业、伤残、死亡、离异等导致无法按期还款。二、开发项目的风险：开发商经营不善或挪用资金导致项目无法完工，形成“烂尾”工程，借款人购买并抵押的房产变成了无法实现的资产；借款人购买的房产存在严重质量问题。这些情况将导致个人贷款合同无法履行，损害借款人和贷款机构的权益。三、银行方面的风险：银行在审查借款人情况时不严格；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向控制不足；缺乏与房屋土地部门必要的联系，导致抵押登记不完善；档案管理不严格，重要合同单据丢失，从而增加银行贷款风险。